Co-owners v. Property Management Company: Annulment of Assembly Decision and Damages for Foreign Co-owner

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société anonyme Ibis Immobilier, dont le siège est ... la Mer,

en cassation d'un arrêt rendu le 4 août 2000 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre civile, section D), au profit :

1 / de M. Joseph X..., demeurant Les Maisons de la Colline, Villa n° 7, 11560 Saint-Pierre la Mer,

2 / de M. Frédérico Z..., demeurant ... les Bains (Suisse),

3 / de Mme Colette Y..., veuve de M. A..., demeurant ... le Philippe,

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au Procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l'article L. 131-6-1 du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 6 mai 2002, où étaient présents : M. Weber, président, Mme Boulanger, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Villien, Cachelot, Martin, Mmes Lardet, Gabet, conseillers, Mmes Fossaert-Sabatier, Nési, conseillers référendaires, M. Guérin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Boulanger, conseiller référendaire, les observations de la SCP Bouzidi, avocat de la société Ibis Immobilier, les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que l'acte introductif d'instance était dirigé contre le Syndicat des copropriétaires "Horizon sur Mer - Maisons sur la Colline", représenté par la société Ibis, syndic, que cet acte reprenait les termes exacts des procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires ne faisant pas de distinction entre les différents syndicats de copropriétaires par référence à des numéros, le syndic lui même ayant considéré les sept syndicats concernés comme une seule entité, ayant convoqué tous les copropriétaires pour le même jour et un ordre du jour commun et ayant tenu compte des votes en fonction des millièmes non pas de chaque syndicat de copropriétaires mais de l'ensemble des syndicats, la cour d'appel a pu en déduire que l'assignation était délivrée à tous les syndicats des copropriétaires des sept résidences constitués en une union syndicale et gérés par un seul syndic ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le syndic, saisi régulièrement par un copropriétaire d'une demande d'inscription à l'ordre du jour d'une question supplémentaire en application de l'article 10 du décret du 17 mars 1967, était tenu d'y donner suite sans pouvoir apprécier son utilité ou son opportunité , la cour d'appel qui a, par décision motivée, retenu que le syndic avait commis une faute en ayant refusé l'inscription à l'ordre du jour d'une telle demande proposant la désignation d'un nouveau syndic, l'assemblée générale des copropriétaires ayant été privée d'un débat effectif sur la révocation du syndic en place et que la décision de l'assemblée générale des copropriétaires ayant voté le renouvellement du mandat de ce dernier devait être annulée, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l'article 3 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 4 août 2000), que Mme A..., M. X..., et M. Z..., copropriétaires, ont assigné le syndicat des copropriétaires "Horizon sur Mer - Maisons sur la Colline" en annulation d'une décision d'assemblée générale de copropriétaires et le syndic en responsabilité ;

Attendu que pour déclarer recevable l'action de M. Z..., de nationalité suisse et propriétaire d'un lot de copropriété acquis par lui et son épouse, l'arrêt retient que si les époux Z... n'ont pas adopté de contrat de mariage, il n'en demeure pas moins que ces derniers peuvent se représenter l'un l'autre pour la gestion de ce lot et que chacun d'eux a qualité pour exercer seul les actions en justice relatives aux biens communs, les règles du droit français relatives à l'administration de la communauté légale devant s'appliquer en raison du lieu de situation de ce lot ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les dispositions de la loi Suisse invoquée comme régissant le régime matrimonial de M. Z..., lui donnait qualité pour exercer seul les actions en justice relatives aux biens litigieux, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le deuxième moyen :

Vu l'article 455 du Code civil ;

Attendu que pour déclarer recevable l'action de Mme A..., coïndivisaire d'un lot de copropriété, l'arrêt retient qu'elle agit en application de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, comme mandataire commun pour un acte d'administration ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne mettent pas la Cour de Cassation en mesure d'exercer son contrôle sur l'existence du mandat, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS:

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Ibis, personnellement, à payer à M. Z... et Mme A... des dommage-intérêts, l'arrêt rendu le 4 août 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;

Condamne ensemble, M. Z... et Mme A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, M. Z... et Mme A... à payer à la société Ibis Immobilier la somme de 1 900 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juin deux mille deux.