Lessor v. Lessee: Good Faith and Right to Indemnity for Structures on Leased Land

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen, ci après annexé :

Attendu qu'il ne résulte ni des dernières conclusions d'appel, ni de l'arrêt que M. X... ait soutenu que le bail verbal était soumis à la loi du 1er septembre 1948 ; que le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 1730 du Code civil, ensemble l'article 555 du même Code ;

Attendu que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 19 août 1999), que M. Y... est locataire d'un terrain appartenant à M. Z..., au droit duquel se trouve M. X..., sur lequel il a construit une maison ; que ce dernier a assigné son locataire en paiement des arriérés de loyers, en résiliation du bail verbal, en expulsion et en démolition de la construction ; que, reconventionnellement, le locataire, se prévalant de l'article 555, alinéas 4 et 5, du Code civil, a demandé de condamner le bailleur à lui verser une indemnité correspondant à la valeur de sa construction ;

Attendu que pour décider que M. Y... est constructeur de bonne foi et qu'il est fondé à rester dans les lieux jusqu'au paiement d'une indemnité par M. X..., l'arrêt retient que M. X... ne peut contraindre son locataire à démolir la maison et à remettre les lieux en état que si la construction a été édifiée de mauvaise foi, que l'existence d'une autorisation verbale de construire apparaît vraisemblable, qu'ayant construit de bonne foi la maison, M. Y... s'oppose à bon droit à la demande en démolition et peut légitimement réclamer le paiement d'une indemnité correspondant, au choix de M. X..., soit une somme égale à celle dont le terrain a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'avancement des travaux à la date du procès verbal de transport sur les lieux ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le terme de bonne foi, employé par l'article 555 du Code civil, s'entend par référence à l'article 550 de ce Code et ne vise que celui qui possède comme propriétaire en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore le vice et que le bailleur était en droit de réclamer la restitution de la chose louée en son état primitif, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit M. Y... constructeur de bonne foi, en conséquence, débouté M. X... de sa demande en démolition et remise en état, dit en outre que M. Y... est fondé à rester dans les lieux jusqu'à paiement d'une indemnité correspondant au choix de M. X..., soit une somme égale à celle dont le terrain a augmenté de valeur par suite de la construction qui y a été édifiée, soit le coût des matériaux et le prix de la main d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'avancement des travaux à la date du procès verbal de transport sur les lieux, et, avant-dire droit sur le montant de cette indemnité, ordonné une expertise, l'arrêt rendu le 19 août 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Fort-de-France ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Fort-de-France, autrement composée ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept novembre deux mille deux.