Land Lease Termination: Good Faith Builder Indemnity Claim Overruled
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAIn a dispute following the termination of a land lease, the tenant sued the landlord for indemnity based on the construction of a house on the land, claiming good faith under Article 555 of the Civil Code, while the landlord sought repossession in the original state. The lower court found the tenant to be a good-faith builder because the initial construction was authorized and later ratified by the landlord, thus entitling the tenant to compensation equivalent to the increase in land value or the cost of materials and labor. The Supreme Court partially quashed this ruling, reasoning that the "good faith" required by Article 555 refers exclusively to someone possessing the land as an owner under a title with a known defect, not a mere tenant, and therefore the tenant was not automatically entitled to indemnity based on that article concerning the structure.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1730 du Code civil, article 555 du Code civil, Art. 66 al. 1 LTF; Land Lease Termination: Good Faith Builder Indemnity Claim Overruled: The lower court found the tenant to be a good-faith builder because the initial construction was authorized and later ratified by the landlord, thus entitling the tenant to compensation equivalent to the increase in land value or the cost of materials and labor. The Supreme Court partially quashed this ruling, reasoning that the "good faith" required by Article 555 refers exclusively to someone possessing the land as an owner under a title with a known defect, not a mere tenant, and therefore the tenant was not automatically entitled to indemnity based on that article concerning the structure.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation quashed the lower court's decision regarding the tenant's claim for compensation based on good faith construction.
Cited alongside Article 555 as part of the legal framework relevant to the dispute over the leased property's state upon termination.
The final order imposes costs on the appellant, M. X...
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1730 du Code civil, ensemble l'article 555 du même Code ;
Attendu que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 5 août 1999), que M. X... est locataire d'un terrain appartenant à M. Y..., aux droits duquel se trouve M. Z..., sur lequel il a construit une maison ; que ce dernier l'a assigné en constatation de la résiliation du bail et en expulsion ; que, reconventionnellement, le locataire, se prévalant de l'article 555 du Code civil, a demandé de condamner le bailleur à lui verser une indemnité ;
Attendu que pour décider que M. X... est constructeur de bonne foi et qu'il est fondé à rester dans les lieux jusqu'au paiement d'une indemnité par M. Z..., l'arrêt retient que la première maison avait été construite avec l'autorisation de M. Y..., qu'en 1986, M. Z... a ratifié l'existence de la construction, qu'il s'ensuit que M. X... doit être considéré de bonne foi au sens de l'article 555 du Code civil et qu'il est en droit d'obtenir une indemnité correspondant, au choix de M. Z..., soit à une somme égale à celle dont le terrain a augmenté de valeur, soit au coût des matériaux et au prix de la main d'oeuvre estimés à la date du remboursement compte tenu de l'avancement des travaux à la date du procès-verbal de transport sur les lieux ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le terme de bonne foi, employé par l'article 555 du Code civil, s'entend par référence à l'article 550 de ce Code et ne vise que celui qui possède comme propriétaire en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore le vice, et que le bailleur était en droit de réclamer la restitution de la chose louée en son état primitif, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a confirmé le jugement du 14 mars 1994 en ce qu'il a validé le congé donné à M. X... par M. Z..., constaté la résiliation du bail à la date du 15 août 1993, constaté que M. X... ne réitère pas sa demande en réalisation forcée de la vente et dit que M. X... devra verser une indemnité d'occupation de 150 francs par mois, ladite somme étant due à compter du 15 août 1993 jusqu'à son départ définitif, l'arrêt rendu le 5 août 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Fort-de-France ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Fort-de-France, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille deux.