Liquidator vs. Landlord: Premises Suitability and Administrative Compliance

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, DEUXIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 27 septembre 1999), qu'exploitant une discothèque dans des locaux dont la résiliation du bail avait été constatée, par ordonnance, le 15 mars 1996, la société Le Panoramique a été mise en liquidation judiciaire le 10 mai 1996 ; qu'un arrêté municipal a prononcé, le 1er juin 1996, la fermeture de la discothèque ; que le liquidateur de la société, Mme X..., reprochant à la bailleresse, Mme Y..., de n'avoir pas eu d'attitude conciliante sur le montant du loyer, ni satisfait à son obligation de délivrance, l'a assignée en paiement de dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen :

Attendu que Mme X..., ès qualités, fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes, alors, selon le moyen :

1 / qu'il n'est pas permis aux juges du fond, lorsque les termes d'une convention sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu'il renferme ; qu'il était précisé dans le contrat de bail que le preneur :

"entretiendra en bon état de fonctionnement les installations de chauffage central, de production d'eau chaude, d'eau, de gaz, d'électricité, les installations sanitaires, les ventilations, tout ce qui est relatif aux plomberie, fumisterie, serrurerie et fera son affaire personnelle de la remise en état et même de tous remplacements qui deviendraient nécessaires même par suite d'usure, vétusté, force majeure ou exigence administrative, relativement à tout ce qui vient d'être énoncé et à tout ce qui pourra garnir le bien loué, sans exception ni réserve... Il aura également à sa charge tous les frais de ravalement faisant l'objet d'une décision administrative" ; qu'en retenant que le bail mettait à la charge du preneur tous les travaux prescrits par l'autorité administrative et donc de sécurité, lorsque le contrat ne mettait à la charge de celui-ci que les travaux de "remise en état" ou "remplacements" et les frais des travaux de ravalement, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat de bail, en violation de l'article 1134 du Code civil ;

2 / qu'à supposer que le preneur se soit engagé à prendre les locaux en leur état, il faisait valoir que le bailleur ne pouvait se prévaloir de la clause précitée, car il lui avait caché, lors de la conclusion du bail, l'existence d'injonctions administratives de mise en conformité du local loué pour l'exploitation de la discothèque ; qu'en s'abstenant de toute explication sur ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

3 / qu'il appartient au bailleur d'établir qu'il s'est libéré de son obligation de délivrance lorsque le preneur invoque une délivrance partielle ; qu'en l'état des conclusions de Mme X..., liquidateur du locataire, faisant valoir que la bailleresse n'avait pas délivré un local conforme aux conditions de sécurité exigées pour l'exploitation d'une discothèque et avait ainsi partiellement manqué à son obligation de délivrance, la cour d'appel ne pouvait se borner à relever qu'aucun document administratif ne permettait de définir la nature de ces travaux et que leur défaut d'exécution n'avait entraîné d'interdiction effective d'exploiter que postérieurement à la résiliation du bail, sans rechercher si, antérieurement à cette interdiction, la bailleresse avait satisfait à son obligation de délivrance ; qu'elle a ainsi violé les articles 1719 et 1315 du Code civil ;

4 / que l'obligation de délivrance consiste à mettre à la disposition du preneur une chose conforme à la destination conventionnellement définie ; que la cour d'appel, qui a constaté que le bail litigieux avait été conclu en vue de l'exploitation d'une discothèque, que l'autorité administrative avait imposé des travaux pour la licéité de cette exploitation et qui a cependant estimé que le manquement à l'obligation de délivrance n'était pas établi, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1719 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté qu'aucun document administratif ne permettait de définir la consistance des travaux dont l'inexécution eût entraîné l'interdiction d'exploiter la discothèque, que la corrélation entre l'inexécution des travaux et l'inexploitation de l'établissement n'était pas prouvée et, sans dénaturation, que, par une stipulation du bail, les parties étaient convenues que, prenant les lieux en leur état au jour de l'entrée en jouissance, le locataire ferait son affaire personnelle de tous remplacements devenus nécessaires par suite d'exigences administratives, la cour d'appel en a justement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant, répondant aux conclusions, que le manquement à l'obligation de délivrance allégué par Mme X... n'était pas établi ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, tel que reproduit en annexe :

Attendu que Mme X..., ès qualités, fait encore grief à l'arrêt d'ordonner à ses frais la mainlevée de l'hypothèque judiciaire provisoire inscrite le 3 mars 1998 sur des biens immobiliers appartenant à Mme Y... ;

Mais attendu que c'est dans l'exercice des pouvoirs qu'elle tient de l'article 265 du décret du 31 juillet 1992 que la cour d'appel, qui a débouté Mme X..., ès qualités, de sa demande de dommages-intérêts, a statué comme elle l'a fait ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X..., ès qualités, aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de Mme X..., ès qualités ; la condamne à payer à Mme Y... la somme de 1 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept novembre deux mille deux.