Share Transfer Nullity Due to Fraudulent Concealment of Building Defects

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en ses trois branches :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 novembre 1998) que, par acte sous seing privé du 16 avril 1992, la SARL Sainte-Marie a pris à bail un local commercial appartenant à la SCI du XI Fructidor pour y exploiter un fonds de commerce de pizzeria-restaurant ; que, par acte du 3 août 1993, M. Aziz X..., gérant de la SARL Sainte-Marie a promis de vendre avec garantie de passif à M. Mohamed Y... la totalité des parts de la SARL Sainte-Marie, pour un montant de 480 000 francs ;

que, par deux actes sous seing privé du 8 août 1993, MM. Aziz et Mageb X..., seuls associés de la SARL, ont cédé leurs parts sociales à Mmes Ahmed Z... et Ali Z..., Mohamed Y... ainsi qu'à M. Moharam A... ; que le 7 septembre 1993, le syndic de l'immeuble dans lequel était situé le fonds de commerce a adressé aux cessionnaires une lettre faisant état de nuisances liées au système d'évacuation des fumées et de ventilation, en se référant à de précédentes correspondances adressées aux cédants ; que suite à l'intervention d'un architecte, les cessionnaires ont appris que les désordres nécessitaient de très importants travaux ; qu'ils ont alors assigné les cédants en nullité de la cession pour dol ;

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt d'avoir fait droit à cette demande, alors, selon le moyen :

1 / qu'il est constant que des motifs hypothétiques ou dubitatifs ne sauraient satisfaire à l'obligation de motivation posée à l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; qu'en la présente espèce, la cour d'appel s'est manifestement fondée sur des motifs hypothétiques ou dubitatifs lorsqu'elle énonce que "les nuisances devaient être particulièrement importantes" puisque l'organisme gérant le foyer de personnes âgées avait mis le syndic en demeure de lui rembourser la remise en état d'un appartement en septembre 1993, que les cessionnaires avaient découvert le problème "sans doute par" la lettre du syndic du 7 septembre 1993 et que l'accord formel et par écrit des propriétaires et des exploitants des locaux sur terrasse pour mettre en oeuvre les solutions nécessaires pour remédier aux désordres "semblait à l'évidence impossible à obtenir" ; que, ce faisant, elle a violé les articles 455 et 458 du nouveau Code de procédure civile ;

2 / qu'il suffit de se reporter aux écritures d'appel des cessionnaires pour constater qu'ils n'ont jamais prétendu à l'appui de leur demande en annulation pour dol de la cession de parts sociales que les études techniques qu'ils avaient fait faire feraient apparaître que les solutions possibles se heurtaient à une impossibilité juridique ainsi que l'exposait l'architecte du syndic dans un courrier du 17 janvier 1994, sauf à obtenir un accord formel et par écrit des propriétaires et des exploitants des locaux sur terrasse, qui semblait à l'évidence impossible à obtenir ;

que la cour d'appel a donc retenu à l'appui de sa décision des éléments figurant dans une pièce non visée dans les écritures des cessionnaires et dont il n'est pas justifié qu'elle ait été régulièrement communiquée aux exposants et qu'elle ait ainsi pu faire l'objet d'un débat contradictoire, violant ainsi les articles 15 et 16 du nouveau Code de procédure civile ;

3 / que les demandeurs faisaient valoir dans leurs écritures d'appel que, contrairement à ce que soutenaient les cessionnaires, le vice en raison duquel ils demandaient l'annulation pour dol de la cession de parts sociales ne les avait pas empêchés d'exploiter normalement le restaurant puisque ce n'était qu'en janvier 1996, après qu'ait été rendu le jugement entrepris, qu'ils s'étaient crus autorisés à fermer purement et simplement le fonds de commerce, ce qui avait abouti à la liquidation judiciaire de la SARL Sainte-Marie prononcée par jugement du 30 mai 1996 ; que la cour d'appel se devait en conséquence de répondre à cette argumentation et de rechercher si les cessionnaires rapportaient bien, autrement que par de simples affirmations, la preuve, leur incombant, de ce que le vice en raison duquel ils demandaient l'annulation pour dol de la cession litigieuse les avait bien mis dans l'impossibilité de continuer l'exploitation du fonds de commerce constituant l'objet social de la société cédée ; qu'en énonçant, sans procéder à cette recherche, que le fait que le restaurant ait continué son activité entre le 23 septembre 1992 et le 8 août 1993 s'expliquait par le fait que la mise en oeuvre des procédures annoncées par le syndic avait suffisamment tardé pour ne pas l'interrompre durant ce laps de temps et que les cessionnaires s'étaient ainsi trouvés, par suite du silence dolosif de leurs cédants, dans l'impossibilité d'exploiter le restaurant dont l'exploitation était l'objet social de la SARL Sainte-Marie dont ils avaient acquis la totalité des parts, la cour d'appel a violé les articles 1116 et1315 du Code Civil et les articles 455 et 458 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu, en premier lieu, que l'arrêt retient que les consorts X..., qui avaient connaissance depuis septembre 1992 des nuisances liées au système d'évacuation des fumées et de ventilation, n'avaient pas cru devoir faire intervenir un technicien pour procéder aux travaux nécessaires à une mise en conformité avec les règles de l'art et les exigences réglementaires et avaient sciemment omis d'appeler l'attention des cessionnaires des parts sociales sur les nombreuses réclamations dont le syndic de l'immeuble et le responsable d'un foyer de personnes âgées d'un immeuble voisin les avaient saisis concernant ces désordres qui étaient tels, s'ils les avaient connus, qu'ils n'auraient pas acquis les parts de la société ; que la cour d'appel, qui ne s'est pas prononcée par des motifs hypothétiques ou dubitatifs et qui a répondu aux conclusions dont elle était saisie, a pu statuer comme elle a fait ;

Attendu, en second lieu, qu'à défaut d'énonciation contraire dans la décision, les documents sur lesquels les juges se sont appuyés et dont la production n'a donné lieu à aucune contestation devant eux, sont réputés, sauf preuve contraire, avoir été régulièrement produits aux débats et soumis à la libre discussion des parties ;

D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à la SCI du XI Fructidor la somme de 760 euros et à Mme B..., en sa qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la SARL Sainte-Marie ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par Mme garnier, conseiller le plus ancien qui en a délibéré, en remplacement du président en° l'audience publique du vingt-huit janvier deux mille trois.