Commercial Tenant Rent Revision Upheld Based on Commercial Code
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe court overturned a lower court decision that denied a commercial tenant's request to revise its rent downward, ruling that the appellate court violated articles L. 145-33 and L. 145-38 of the Commercial Code. The controlling law mandates that renewed or revised lease rents must correspond to the rental value, and absent proof of material changes to local commercial factors causing a greater than 10% variation, the rent adjustment following a triennial revision cannot exceed the variation in the quarterly construction cost index since the last rent fixation, meaning a downward revision is permissible under the law if the actual rental value is lower, even without proving changes in local commercial factors.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 145-38 du Code de commerce, aux dépens; Commercial Tenant Rent Revision Upheld Based on Commercial Code: 145-33 and L. 145-38 of the Commercial Code. The controlling law mandates that renewed or revised lease rents must correspond to the rental value, and absent proof of material changes to local commercial factors causing a greater than 10% variation, the rent adjustment following a triennial revision cannot exceed the variation in the quarterly construction cost index since the last rent fixation, meaning a downward revision is permissible under the law if the actual rental value is lower, even without proving changes in local commercial factors.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThese articles constitute the legal basis on which the Court of Cassation found the lower court violated the law by rejecting the rent revision request.
The court ordered the defendants in cassation to pay the costs.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la Société générale, dont le siège est ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 29 octobre 1999 par la cour d'appel de Paris (16e chambre civile, section B), au profit :
1 / de la société Y... Pierre Poste, dont le siège est ..., prise en la personne de son gérant en exercice, la société anonyme Ciloger,
2 / de la société Y... Compta-Pierre, dont le siège est ..., prise en la personne de son gérant en exercice, la société anonyme Ciloger,
3 / de la société Y... Pierre X... II, dont le siège est ..., prise en la personne de son gérant en exercice, la société anonyme Ciloger,
4 / de la société Y... Pierre X... 3, dont le siège est ..., prise en la personne de son gérant en exercice, la société anonyme Ciloger,
5 / de la société Ciloger, société anonyme, dont le siège est ..., prise en sa qualité de gérante statutaire des sociétés Pierre Poste, Compta-Pierre, Pierre X... II et Pierre X... 3,
défenderesses à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 25 avril 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Betoulle, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Toitot, Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, M. Assié, Mme Gabet, conseillers, M. Pronier, conseiller référendaire, M. Weber, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Betoulle, conseiller référendaire, les observations de la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat de la Société générale, de Me Choucroy, avocat des sociétés Y... Pierre Poste, Compta-Pierre, Pierre X... II, Pierre X... 3 et de la société Ciloger, ès qualités, les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 23, ensemble l'article 27 du décret du 30 septembre 1953, devenus les articles L. 145-33 et L. 145-38 du Code de commerce ;
Attendu que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ; qu'à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ;
Attendu que pour débouter la banque Société générale, preneur à bail de locaux à usage commercial dont les sociétés Pierre Poste, Compta Pierre, Pierre X... II et Pierre X... 3 sont propriétaires, de sa demande de révision du loyer, l'arrêt attaqué (Paris, 29 octobre 1999) retient qu'en l'absence de preuve de la modification des facteurs locaux de commercialité, le preneur ne peut obtenir une révision du loyer à la baisse ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le prix du bail révisé en application de l'article L. 145-38 du Code de commerce ne pouvait excéder la valeur locative, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 octobre 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne, ensemble, les sociétés Y... Pierre Poste, Compta-Pierre, Pierre X... II, Pierre X... 3 et la société Ciloger, ès qualités, aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mai deux mille un.