Lessor Eviction Upheld Against Lessee Hotel for Failure to Upgrade Ventilation

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / la société Azuréenne hôtelière, société à responsabilité limitée, dont le siège est ...,

2 / Mme Hélène Y..., mandataire judiciaire, domiciliée ..., prise en sa qualité de représentant des créanciers du redressement judiciaire de la société Azuréenne hôtelière,

en cassation d'un arrêt rendu le 3 février 2000 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre civile, section A), au profit :

1 / de Mme Jeanne Z..., veuve X...,

2 / de M. Bernard X...,

demeurant tous deux, ...,

3 / du Crédit mutuel méditerranéen, dont le siège est 47, rue Hôtel des Postes, 06000 Nice,

défendeurs à la cassation ;

Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 2 octobre 2001, où étaient présents : M. Weber, président, M. Bourrelly, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, conseiller doyen, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Bourrelly, conseiller, les observations de la SCP Nicolay et de Lanouvelle, avocat de la société Azuréenne Hôtelière et de Mme Y..., ès qualités, de Me Choucroy, avocat des consorts X..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 février 2000), que M. X... et Mme X... (consorts X...), bailleurs, reprochant à la société Azuréenne hôtelière (société Azuréenne), locataire, de n'avoir pas exécuté son obligation contractuelle d'entretien, l'ont assignée en résiliation du bail et expulsion ;

Attendu que la société Azuréenne et Mme Y..., ès qualités de représentant des créanciers du redressement judiciaire de la société Azuréenne, font grief à l'arrêt de déclarer leurs dernières conclusions irrecevables comme tardives, alors, selon le moyen, qu'en l'état du délai de plus de sept mois séparant la clôture de l'instruction et les débats, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si les auteurs des conclusions supposées tardives avaient eu connaissance de la date à laquelle devait être prononcée la clôture, a privé sa décision de base légale au regard des articles 15, 779 et 783 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu que l'ordonnance de clôture ayant été délivrée aux avoués, la cour d'appel, qui a constaté que cette décision avait été régulièrement prise, n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée et que cette constatation rendait inopérante ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que la société Azuréenne et Mme Y..., ès qualités, font grief à l'arrêt de prononcer la résiliation du bail et l'expulsion de la société Azuréenne, alors, selon le moyen :

1 / que cette société, qui sollicitait en ses conclusions du 17 mai 1999, la confirmation du jugement, s'appropriait les motifs des premiers juges déduisant du procès-verbal du 18 mars 1995 que les locaux étaient en parfait état et que tous les travaux dont le constat du 3 mai 1994 avait fait apparaître la nécessité, avaient été effectués ; qu'en affirmant, sans autre explication, que la société azuréenne hôtelière n'apportait aucune justification de la réalisation des travaux de ventilation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil ;

2 / que la clause mettant à la charge du preneur les travaux de mise en conformité aux normes d'hygiène et de sécurité ne pouvait exonérer le bailleur de son obligation d'ordre public de délivrer une chose conforme à sa destination d'hôtel, et la cour d'appel ne pouvait donc imputer au preneur la responsabilité de la non-conformité du système de ventilation aux normes applicables aux établissements recevant du public, sans rechercher si l'inadaptation de la ventilation n'était pas antérieure à la conclusion du bail et ne relevait pas d'une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance plutôt que d'une inexécution par le preneur de son obligation d'entretien ; que l'arrêt manque de base légale au regard des articles 1184 et 1719 du Code civil ;

Mais attendu que, par une appréciation souveraine des éléments de preuve qui lui étaient soumis, la cour d'appel, procédant à la recherche prétendument omise, a constaté que la société Azuréenne, n'ayant pas exécuté, à la date du 3 mai 1994, l'obligation d'entretien et de respect des règles d'hygiène et de sécurité, contractuellement à sa charge, justifiait d'avoir procédé, au 18 mars 1995, à des travaux de remise en état des revêtements, de la distribution de l'eau, de l'installation électrique et de divers autres éléments, mais n'établissait pas qu'elle eût effectué les travaux de ventilation qui, selon un rapport technique établi le 6 mai 1994, auraient dû porter sur la mise en conformité de plusieurs pièces et locaux avec les règles de sécurité, qu'elle en a déduit, justifiant légalement sa décision de ce chef sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, que, s'agissant d'un établissement recevant du public, ces infractions étaient suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du bail ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Azuréenne hôtelière et Mme Y..., ès qualités, aux dépens ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six novembre deux mille un.