Landlord v. Tenant Asbestos Removal Cost Allocation
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe dispute arose from a commercial lease where the landlord (a real estate investment company) sought to compel the tenant (a market research firm) to undertake asbestos removal work discovered in the leased premises in 1997, citing a lease clause making the tenant responsible for compliance with all regulations. The appellate court ruled that the landlord was responsible for the costly asbestos remediation because the relevant decree mandating removal was enacted after the lease was signed in 1995, suggesting the parties could not have foreseen such an expense, even though the lease stipulated tenant responsibility for regulatory compliance. The Supreme Court quashed this decision, holding that the appellate court violated the principle of the law of the parties by failing to apply the explicit contractual clause shifting the burden of compliance with all regulations to the tenant.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil, l'article 1134 du Code civil, Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; Landlord v. Tenant Asbestos Removal Cost Allocation: The appellate court ruled that the landlord was responsible for the costly asbestos remediation because the relevant decree mandating removal was enacted after the lease was signed in 1995, suggesting the parties could not have foreseen such an expense, even though the lease stipulated tenant responsibility for regulatory compliance. The Supreme Court quashed this decision, holding that the appellate court violated the principle of the law of the parties by failing to apply the explicit contractual clause shifting the burden of compliance with all regulations to the tenant.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was violated because the Court of Appeal failed to apply the contractual clause regarding the tenant's obligation for compliance work.
This provision was cited in the dispositive section regarding the rejection of requests for indemnity under Article 700.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
I - Sur le pourvoi n° R 00-13.170 formé par :
- la société civile de placement collectif immobilier à capital variable (SCPI) Sélectipierre II, dont le siège est ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 26 novembre 1999 par la cour d'appel de Paris (16e chambre, section B), au profit la société Sofres, société anonyme, dont le siège est ...,
défenderesse à la cassation ;
II - Sur le pourvoi n° B 00-13.870 formé par :
- la société anonyme Sofres,
en cassation du même arrêt rendu au profit :
- de la SCPI Sélectipierre II, représentée par la société de gestion Cofigest, société anonyme,
défenderesse à la cassation ;
Sur le pourvoi n° R 00-13.170 :
La demanderesse invoque, à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Sur le pourvoi n° B 00-13.870 :
La demanderesse invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 16 octobre 2001, où étaient présents : M. Weber, président, Mme Stéphan, conseiller rapporteur, MM. Toitot, Bourrelly, Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, Assié, Mme Gabet, conseillers, M. Betoulle, Mme Nési, conseillers référendaires, M. Guérin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Stéphan, conseiller, les observations de la SCP Nicolay et de Lanouvelle, avocat de la SCPI Sélectipierre II, de Me Vuitton, avocat de la société Sofres, les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Joint les pourvois n° R 00-13.170 et B 00-13.870 ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° R 00-13.170 :
Vu l'article 1134 du Code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 novembre 1999), que, par acte du 10 août 1995 modifié par avenant du 1er octobre 1996, la société Sofres a, pris à bail un immeuble appartenant aujourd'hui à la société Sélectipierre II ; que des recherches et analyses, faites courant 1997, à l'initiative de la bailleresse, ont révélé dans cet immeuble la présence d'amiante, nécessitant des travaux d'élimination de ce matériau avec évacuation complète des lieux pendant toute leur durée ; que la bailleresse a, par acte du 27 avril 1998, fait sommation à la locataire de faire réaliser les travaux de mise en conformité de l'immeuble, en application des dispositions du décret du 7 février 1996 ; que la Sofres a assigné la bailleresse pour faire dire que les travaux lui incombaient, prononcer la résiliation du bail à ses torts et la faire condamner à l'indemniser du préjudice subi du fait de la résiliation ;
Attendu que, pour dire que les travaux d'élimination de l'amiante incombent à la bailleresse, l'arrêt retient que, si la clause 2-6 du bail met clairement à la charge du preneur les travaux de mise en conformité avec toute réglementation, cette clause ne peut s'appliquer en l'espèce puisque le bail ayant été signé en août 1995, soit antérieurement à la mise en vigueur du décret du 7 février 1996, le "désamiantage" n'avait pu entrer dans les prévisions des parties et pas davantage son coût nécessairement très élevé compte tenu des mesures de sécurité ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle constatait que la clause 2-6 des conditions générales du bail mettait à la charge du preneur les travaux de mise en conformité avec toute réglementation, la cour d'appel a violé la loi des parties ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi n° B 00-13.870 :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 novembre 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de la société Sofres et de la SCPI Sélectipierre II ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un novembre deux mille un.