Real Estate Credit-Lease Nullity and Breach of Advising Duty

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / M. Elie Y..., demeurant ...,

2 / M. Maurice Y..., demeurant Mas des Accacias, quartier Peyrefuguette, 13320 Bouc Bel Air,

agissant tous deux tant en leur nom personnel qu'en leur qualité de mandataires ad hoc et de liquidateurs amiables de la SCI Socren, société civile immobilière,

3 / M. Fernand Y..., demeurant ...,

4 / M. Michel X..., pris en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Socren, demeurant ... de Brignoles, 13006 Marseille,

5 / de la SCI Socren, société civile immobilière, en liquidation judiciaire, dont le siège est ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 1er février 2000 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1e chambre civile, section A), au profit :

1 / de la société Natexis bail, dont le siège est ...,

2 / de M. Pierre Z..., demeurant ...,

défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 11 décembre 2001, où étaient présents : M. Weber, président, Mme Nési, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Toitot, Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, Assié, Mme Gabet, conseillers, M. Betoulle, conseiller référendaire, M. Baechlin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Nési, conseiller référendaire, les observations de la SCP Baraduc et Duhamel, avocat des consorts Y..., de M. X..., ès qualités et de la SCI Socren, de la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat de la société Natexis bail, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 1er février 2000), que la société Domibail, aux droits de laquelle se trouve la société Natexis bail, a conclu le 9 novembre 1988 avec la SCI Socren depuis lors en liquidation judiciaire avec M. X... comme liquidateur et ayant pour associés les consorts Nal et M. Pierre Z..., un contrat de crédit- bail immobilier sur une durée de quinze ans portant sur l'achat d'un terrain et la construction d'un établissement destiné à l'accueil de personnes gravement handicapées ; que les loyers n'étant plus réglés, la résiliation du contrat a été constatée en application de la clause résolutoire, la société Natexis bail demandant la fixation judiciaire de sa créance ; que par conclusions déposées le 1er juillet 1998, la SCI Socren a demandé à la cour d'appel de prononcer la nullité du contrat au motif que la clause exigeant la totalité des loyers en cas de résiliation par le preneur méconnaissait l'article 1er-2 de la loi du 2 juillet 1966 ainsi que la condamnation du crédit bailleur à des dommages-intérêts pour manquement à son devoir de conseil ;

Attendu que les consorts Y..., M. X..., et la SCI Socren font grief à l'arrêt d'avoir décidé que l'action en nullité du contrat de crédit-bail immobilier était prescrite, même par voie d'exception alors, selon le moyen, que l'exception de nullité d'un contrat à exécution successive qui donne lieu, pour chacune des parties, à des prestations susceptibles d'être scindées et isolées les unes par rapport aux autres, est recevable sans condition de délai, même si le contrat a été partiellement exécuté ; qu'en l'espèce, il résulte des énonciations de l'arrêt que le contrat de crédit-bail avait été partiellement exécuté et que la nullité de cette convention avait été soulevée par voie d'exception ; qu'en déclarant prescrite l'action en nullité, même par voie d'exception, la cour d'appel a violé l'article 1304 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le contrat avait été conclu le 9 novembre 1988, que la nullité du crédit-bail, pour méconnaissance de l'article 1-2 de la loi du 2 juillet 1966, avait été demandée par des conclusions en défense déposées le 1er juillet 1998, alors que la société Domibail avait exécuté le contrat depuis l'origine, financé l'achat du terrain et la construction du foyer, encaissé des loyers et délivré à la SCI Socren des commandements de payer visant la clause résolutoire bien avant la date d'acquisition de la prescription quinquennale, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que l'exception de nullité pouvait seulement jouer pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte juridique qui n'avait pas encore été exécuté, a pu en déduire que l'action en nullité était prescrite, même par voie de conséquence ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu les articles 567 et 70 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que pour déclarer irrecevable la demande de la SCI Socren, de M. X... et des consorts Y... en paiement de dommages-intérêts pour manquement du crédit-bailleur à son devoir de conseil, l'arrêt retient que cette prétention a été formée pour la première fois devant la Cour, qu'elle a un fondement juridique et un objet nouveau, qu'elle ne constitue pas un cas de compensation légale et ne fait l'objet d'aucune demande de compensation judiciaire en appel de la part de ses auteurs et qu'il s'agit d'une demande nouvelle ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si cette demande était reconventionnelle et ne se rattachait pas aux prétentions originaires par un lien suffisant, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a accueilli l'exception de demandes nouvelles formées par les consorts Y..., la SCI Socren et M. X... en ce qui concerne l'action fondée sur l'obligation de conseil de la société Domibail, l'arrêt rendu le 1er février 2000, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne la société Natexis bail aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de la société Natexis bail, des consorts Y..., de M. X..., ès qualités et de la société Socren ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille deux.