Co-Lessee Reimbursement Dispute Over Joint and Several Lease Termination
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe initial situation involved co-lessees of a professional premises, who had signed a joint and several lease, one of whom gave notice to terminate his occupancy but stopped paying rent, leading the remaining tenants to sue him for reimbursement of the rent shares they covered. The appellate court rejected the claim for reimbursement, reasoning that the remaining tenants' written communications implied an acceptance of the departing tenant losing his status and rent obligation; however, the high court overturned this decision, finding that the appellate court had misinterpreted the clear terms of the departing tenant's notice—which explicitly stated he remained obligated for his share until the lease term expired or his rights were assigned—and the remaining tenants' arguments, which maintained the departing tenant's liability to the lessor for the full rent amount despite his departure.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil, articles 4 et 5 du nouveau Code de procédure civile, article 700 du nouveau Code de procédure civile; Co-Lessee Reimbursement Dispute Over Joint and Several Lease Termination: The appellate court rejected the claim for reimbursement, reasoning that the remaining tenants' written communications implied an acceptance of the departing tenant losing his status and rent obligation; however, the high court overturned this decision, finding that the appellate court had misinterpreted the clear terms of the departing tenant's notice—which explicitly stated he remained obligated for his share until the lease term expired or his rights were assigned—and the remaining tenants' arguments, which maintained the departing tenant's liability to the lessor for the full rent amount despite his departure.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article, cited in the grounds for cassation, concerns the binding force of contracts, which was the core issue regarding the tenant's ongoing obligation after departure.
These procedural articles were cited alongside the substantive ground (Art. 1134) that the lower court violated by misinterpreting the facts.
This article was applied in the dispositive to rule on the request for costs based on Article 700.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1 / M. Claude Z..., demeurant ... Martin, 38000 Grenoble,
2 / M. Marc A..., demeurant ... Martin, 38000 Grenoble,
en cassation d'un arrêt rendu le 11 avril 2000 par la cour d'appel de Grenoble (2ème chambre civile), au profit de M. Didier Y..., demeurant ...,
défendeur à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 22 janvier 2002, où étaient présents : M. Weber, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Philippot, Assié, conseillers, MM. Betoulle, Jacques, conseillers référendaires, M. Guérin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Toitot, conseiller, les observations de la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat de M. Z... et de M. A..., de la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat de M. Y..., les conclusions de M. Guérin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du Code civil, ensemble les articles 4 et 5 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 11 avril 2000), que le 28 juillet 1990, la société civile immobilière Squar II a donné à bail à MM. Y... et Z... "pris conjointement et solidairement" un local à usage professionnel de chirurgie-dentaire avec faculté, pour les preneurs, de résiliation annuelle ; que MM. X... et Volkowicz ont adhéré au contrat, comme colocataire ; que M. Y... ayant donné congé pour le 31 décembre 1996, a cessé de participer au paiement du loyer ; que MM. Z... et A... ayant payé sa quote-part de loyer, l'ont assigné en remboursement ;
Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que dans une lettre du 11 juillet 1996, les copreneurs avaient noté, comme une évidence, que le départ de M. Y... allait augmenter les charges, qu'ils ne reprenaient pas, dans leurs conclusions, le moyen selon lequel celui-ci était tenu avec eux jusqu'au terme du bail, de sa quote part du prix du bail, que ce faisant, ils avaient accepté qu'il perde envers la bailleresse la qualité de locataire et ne devait plus, en conséquence, régler le loyer ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, d'une part, la lettre précisait aussi que M. Y..., preneur, demeurait tenu de sa part du prix du bail jusqu'à l'expiration du contrat tant qu'il n'aurait pas cédé son droit de bail et, d'autre part, que les conclusions récapitulatives de MM. Z... et A... soutenaient que le départ de l'un des colocataires ne faisait pas disparaître, vis-à-vis de la bailleresse, l'obligation de payer les loyers qui demeuraient dans son intégralité, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis du courrier et des écritures, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 avril 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept février deux mille deux.