Lessor v. Joint Tenant and Deceased Co-Tenant's Mother: Rent Arrears and Occupation Indemnity

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par l'Office public d'aménagement et de construction (OPAC) de Paris, dont le siège est ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 24 juin 1999 par la cour d'appel de Paris (6e chambre, section B), au profit :

1 / de Mme Mélanie X..., demeurant ...,

2 / de M. Y..., demeurant ..., défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 9 mai 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, Assié, Mme Gabet, conseillers, MM. Pronier, Betoulle, Mme Nési, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Toitot, conseiller, les observations de Me Foussard, avocat de l'Office public d'aménagement et de construction de Paris, de Me Capron, avocat de Mme X... et de M. Y..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 juin 1999), que l'Office public d'aménagement et de construction de Paris (OPAC) a donné un appartement à bail à M. Z... et à M. Y..., les locataires ayant "accepté les lieux conjointement et solidairement entre eux" ; que, le 9 octobre 1991, M. Y... a délivré un congé à l'OPAC ; qu'une ordonnance de référé a constaté la résiliation du contrat de location deux mois après la signification, le 11 juin 1992, d'un commandement de payer des loyers ; que M. Z..., resté dans les lieux, est décédé le 11 janvier 1993, que le logement, occupé par Mme X..., mère de M. Z... a été repris le 25 juin 1993 par le bailleur qui a assigné M. Y... et Mme X... en paiement de diverses sommes ;

Attendu que l'OPAC fait grief à l'arrêt de limiter les condamnations de M. Y... au paiement des loyers jusqu'à la cessation du bail, alors, selon le moyen :

1 / qu'ayant constaté que M. Y... était solidairement tenu avec M. Z... de toutes les obligations découlant du bail, les juges du fond ne pouvaient faire autrement que de condamner M. Y... au paiement des indemnités d'occupation, dues jusqu'au jour où l'appartement a été restitué ; qu'en effet, l'obligation de restitution, à l'arrivée du terme en état de résiliation du bail, est une obligation qui découle du bail ; qu'en décidant le contraire, pour refuser de condamner M. Y... au paiement des indemnités d'occupation, les juges du fond ont violé les articles 1200 et 1203, 1730 et 1731 du Code civil ;

2 / qu'il n'a pas été constaté par les juges du fond que par l'effet d'une disposition contractuelle, la solidarité qui avait été stipulée par les parties aurait été écartée, pour certaines obligations découlant du bail, dont l'obligation de restitution ; qu'ainsi l'arrêt est en tout état de cause privé de base légale au regard des articles 1200, 1203, 1730 et 1731 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que M. Y... s'était engagé avec M. Z..., solidairement, pour le paiement des loyers et qu'en donnant congé, il n'avait pu mettre fin à la solidarité, la cour d'appel a retenu, exactement, que M. Y... devait payer les loyers jusqu'à la fin du contrat de location, son obligation ne s'étendant pas aux indemnités d'occupation ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen, pris en sa première branche :

Vu l'article 1382 du Code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande de l'OPAC en paiement d'une indemnité d'occupation à l'encontre de Mme X..., l'arrêt retient que cette dernière, de la fin du bail au décès de son fils, occupant les lieux du chef de celui-ci n'avait pas d'indemnité d'occupation à payer ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'indemnité d'occupation est due dès la cessation du contrat de location par l'ancien preneur ou l'occupant de son chef, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Sur le second moyen, pris en sa deuxième branche :

Vu l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que pour rejeter la demande de l'Office, l'arrêt relève qu'aucune décision n'a fixé le montant de l'indemnité due pour l'occupation des lieux et que l'OPAC ne sollicite pas la fixation d'une telle indemnité ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, dans ses conclusions, l'Office demandait la condamnation de Mme X... à lui payer une certaine somme à titre d'indemnité d'occupation, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;

Et sur le second moyen, pris en sa troisième branche :

Vu l'article 1382 du Code civil ;

Attendu que, pour rejeter la demande de l'OPAC, l'arrêt retient qu'à compter du 13 février 1991, Mme X... occupait le logement de son propre chef, mais que sur le relevé de compte produit par l'Office figure des mensualités variables d'un mois à l'autre, l'une d'elles semblant correspondre à des réparations locatives, sans qu'il soit fourni d'explication à ce sujet et que ce relevé est inexploitable, pour apprécier le montant de l'indemnisation ;

Qu'en refusant ainsi d'évaluer le montant de l'indemnité d'occupation en se fondant sur l'insuffisance des preuves, alors qu'elle avait constaté l'occupation du logement par Mme X..., la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de l'OPAC dirigée contre Mme X..., l'arrêt rendu le 24 juin 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de l'Office public d'aménagement et de construction (l'OPAC) de Paris, de M. Y... et de Mme X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juin deux mille un.