Sale with Reserved Right of Use Versus Precarious Occupation Agreement Termination

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / M. X... de Jésus,

2 / Mme Y... de Jésus,

demeurant tous deux ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 19 mars 1999 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre civile, section B), au profit de Mme Hélène Z..., demeurant ...,

défenderesse à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 10 mai 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Gabet, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Toitot, Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Dupertuys, Philippot, Assié, conseillers, MM. Pronier, Betoulle, Mme Nési, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Gabet, conseiller, les observations de Me Choucroy, avocat des époux de Jésus, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 19 mars 1999), que Mme Z..., après avoir consenti, en 1990, aux époux de Jésus, un droit d'occupation précaire sur une maisonnette et une cabane sises dans un ensemble plus vaste lui appartenant et par elle occupé, leur a, le 31 mars 1992, vendu, moyennant rente viagère, l'ensemble du fonds sous réserve d'un droit d'usage et d'habitation excluant les biens visés à la convention d'occupation précaire ; que l'acte de vente reprenait les termes de cette convention et autorisait en outre les époux de Jésus à utiliser une certaine superficie pour y édifier un hangar ;

Attendu que M. et Mme de Jésus font grief à l'arrêt de prononcer la résiliation de la convention d'occupation précaire, alors, selon le moyen :

1 / qu'aux termes des articles 631 et 634 du Code civil, le titulaire du droit d'usage et d'habitation ne peut ni céder ni louer son droit à un autre, ce qui exclut également la possibilité de conclure une convention d'occupation précaire avec un autre, de telle sorte qu'en prévoyant dans l'acte de vente en viager que l'acquéreur gardait une occupation à titre précaire de la maisonnette située à gauche en entrant, moyennant 300 francs par mois, ainsi que de la cabane de deux pièces, située au fond du jardin, moyennant 200 francs par mois, la venderesse avait implicitement mais nécessairement entendu renoncer à son droit d'usage et d'habitation sur ces deux éléments de l'immeuble vendu, cette analyse étant corroborée par le fait que l'acte précisait expressément que le vendeur faisait réserve à son profit du droit d'usage et d'habitation de l'immeuble dont la désignation précédait, à l'exception du hangar à construire et de la maison à gauche en entrant et de la construction située au fond de la propriété ; qu'il en résulte à l'évidence que la convention qualifiée improprement de convention d'occupation à titre précaire contenue dans l'acte de vente devait en réalité s'analyser comme une limite consentie par la venderesse en échange d'un certain prix au droit d'usage et d'habitation qu'elle s'était réservé et formant un tout indivisible avec la vente viagère ainsi que l'avait à juste titre retenu le premier juge ;

qu'en infirmant sur ce point le jugement entrepris en énonçant que, bien que reprises dans l'acte de vente, les conventions d'occupation précaire qui existaient antérieurement à la signature de cet acte conservaient un caractère autonome et auraient valablement pu faire l'objet d'un acte distinct sous seing privé, que le litige portait sur des biens dont le vendeur en viager avait conservé l'usage et dont il pouvait par conséquent user dans le respect des règles légales et conventionnelles et que le fait que le bénéficiaire de la convention d'occupation, dont le caractère précaire était expressément rappelé dans l'acte, et l'acquéreur, soient une seule et même personne, ne pouvait avoir pour effet de priver Mme Z... de la possibilité de solliciter la résiliation de cette convention à laquelle il pouvait être mis fin si la preuve de manquements graves et répétés imputables à ses bénéficiaires était rapportée, la cour d'appel a violé les articles 631, 634 et 1134 du Code civil ;

2 / que même en admettant, en application des articles 628 et 629 du Code civil, que le titre qui a établi le droit d'usage et d'habitation de Mme Z..., c'est-à-dire l'acte de vente en viager du 31 mars 1992, ait valablement pu autoriser cette dernière à conclure une convention d'occupation précaire avec M. et Mme de Jésus, il n'en demeure pas moins que, dès lors que cette convention est expressément mentionnée dans l'acte établissant le droit d'usage et d'habitation comme l'une des modalités d'exercice de ce droit, elle forme bien avec la vente viagère un tout indivisible, de sorte que Mme Z... ne peut demander sa résolution sans remettre en cause la vente elle-même, qu'en infirmant le jugement entrepris sur ce point au motif que la convention d'occupation précaire existait antérieurement à la signature de l'acte de vente et que, bien que reprise dans cet acte, elle conservait un caractère autonome et aurait pu valablement faire l'objet d'un acte sous-seing privé, la cour d'appel a violé les articles 628, 629, 631 et 634 du Code civil ;

Mais attendu que les époux de Jésus n'ont pas soutenu, devant la cour d'appel, que l'acte devait s'analyser comme une limite au droit d'usage et d'habitation de la venderesse et non comme une convention d'occupation précaire, ni invoqué l'indivisibilité de ladite convention par application des dispositions des articles 628, 629, 631 et 634 du Code civil ; que le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu que le fait d'autoriser la présence de matériel sous un hangar ne valait pas autorisation d'y exercer une activité professionnelle, et que la convention était limitée à l'occupation de la maisonnette et de la cabane et à l'utilisation d'une superficie déterminée aux fins de hangar destiné à entreposer des matériaux, la cour d'appel a, sans dénaturation des termes de la convention et sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu que les époux de Jésus n'ont pas soutenu, devant la cour d'appel, que la venderesse devait justifier avoir fait dresser contradictoirement, lors de la vente, les états et inventaires prévus à l'article 600 du Code civil ; que le moyen, mélangé de fait et de droit, est nouveau et, partant, irrecevable ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux de Jésus aux dépens ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juin deux mille un.