Agency Commission Dispute Over Failed Contingent Sale and Subsequent Acquisition

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société Cetic, société à responsabilité limitée, dont le siège est ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 24 mars 1999 par la cour d'appel de Pau (1re chambre civile), au profit de M. Jean-Pierre Y..., domicilié restaurant La ...,

défendeur à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 4 décembre 2001, où étaient présents : M. Dumas, président, Mme Mouillard, conseiller référendaire rapporteur, M. Métivet, conseiller, Mme Arnoux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Mouillard, conseiller référendaire, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Cetic, les conclusions de M. Lafortune, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, pris en ses cinq branches :

Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué (Pau, 24 mars 1999) que la société Cetic avait reçu des consorts X... mandat de vendre un fonds de commerce de restauration exploité à Pau sous l'enseigne "La Tour du Parlement" ; que le 10 mai 1995, un "compromis de vente" a été signé avec M. Y..., sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt bancaire par l'acquéreur, lequel s'engageait à régler à l'agence une commission de 100 000 francs lors de signature de l'acte authentique ;

que le prêt n'ayant pas été obtenu, la vente ne fut pas conclue et les vendeurs résilièrent le mandat ; qu'ayant appris que, le 5 juillet 1996, la SARL Les 4 P, ayant pour gérant majoritaire M. Y..., avait fait l'acquisition du fonds, la société Cetic a assigné M. Y... en paiement de la commission ;

Attendu que la société Cetic fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué du rejet de sa demande alors, selon le moyen :

1 ) que le compromis de vente de fonds de commerce signé le 10 mai 1995 entre les consorts X... et M. Y... stipulant à la clause frais et honoraires "les frais, droits et honoraires des présentes sont à la charge de l'acquéreur qui s'oblige à payer à la société Cetic immobilier, ..., à titre d'honoraires de négociation dès la signature de l'acte authentique la somme de 100 000 francs HT", clause qui constate l'engagement ferme et définitif de l'acquéreur de payer des honoraires de négociation à la société Cetic immobilier et qui n'en suspend pas le paiement à la réitération de l'acte authentique de vente, la cour d'appel ne pouvait, sans dénaturer cette clause, affirmer que le défaut d'obtention d'un prêt par M. Y... rendait caduc l'engagement de celui-ci de payer les honoraires de négociation dus à la société Cetic immobilier ; qu'en le décidant néanmoins, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

2 ) que M. Y... s'étant expressément obligé à payer à la société Cetic, au titre des frais, droits et honoraires "des présentes", à savoir, le compromis de vente de fonds de commerce, des honoraires de négociation, la cour d'appel ne pouvait, sans méconnaître la loi des parties, affirmer que M. Y... n'avait pas souscrit d'engagement de payer à l'égard de la société Cetic ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

3 ) que la cour d'appel, ayant constaté que la société Cetic avait présenté M. Y... aux consorts X..., ce qu'établissait le seul fait que M. Y... se soit engagé dans le compromis à verser sa commission à l'agence, a également énoncé qu'il n'était pas établi que M. Y... ait souscrit d'engagement à l'égard de la société Cetic et a, en statuant ainsi, énoncé des motifs contradictoires, violant ainsi l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

4 ) que la cour d'appel ayant constaté que la société Cetic avait présenté M. Y... aux consorts X... et que la société Cetic avait mené à son terme des négociations qui avaient abouti à un compromis de vente dans lequel M. Y... s'est engagé à verser ses honoraires à la société Cetic, elle devait en déduire que M. Y... était débiteur de la rémunération des prestations accomplies, peu important le défaut de réalisation de l'acte authentique de vente ; qu'en décidant que M. Y... n'était pas redevable de la rémunération des prestations accomplies par la société Cetic, la cour d'appel, qui n'a pas déduit de ses propres constatations de fait les conséquences légales qui s'en évinçaient, a violé l'article 1134 du Code civil ;

5 ) que la société Cetic faisait valoir, dans ses écritures d'appel, que la vente initialement prévue a bien été réalisée, M. Y... s'étant simplement substitué la SARL LES 4 P, dont il était le principal associé et le gérant, et qui ne constituait donc qu'un "écran" ; qu'en omettant de répondre à ce moyen pertinent, dont il résultait que l'acte ayant été régularisé, nonobstant le refus opposé par le Crédit agricole à la demande de prêt formée par M. Y..., au bénéfice d'une interposition de personne, de sorte que la société Cetic avait vocation à recevoir les honoraires de négociation qui lui étaient dus, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions, en violation de l'article 455 de nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu, en premier lieu, qu'il résulte des articles 7 de la loi n° 70-2 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que seul le mandat donné à l'agent immobilier justifie sa rémunération ; que les trois premières branches sont inopérantes ;

Attendu, en second lieu, que, selon les articles 6 de la loi n° 70-2 du 2 janvier 1970 et 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, une opération ne peut être regardée comme conclue et par suite aucune commission n'est due à l'agent immobilier tant que la condition suspensive à laquelle est soumis l'engagement des parties n'est pas réalisée ; que l'arrêt, qui statue en ce sens, n'encourt pas les griefs des deux dernières branches ;

D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses cinq branches ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Cetic aux dépens ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf janvier deux mille deux.