Notary Liability for Failure to Advise on Construction Obligation Transfer

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société civile professionnelle (SCP) Gérard A... et Jean-Marc B..., dont le siège est ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 12 mars 1998 par la cour d'appel de Paris (2e Chambre civile, Section B), au profit :

1 / de M. Willy Y...,

2 / de Mme Michèle Z..., épouse Y...,

demeurant ensemble ...,

3 / de M. Albert X...,

4 / de Mme Juliette C..., épouse X...,

demeurant ensemble ...,

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 29 mai 2001, où étaient présents : M. Sargos, conseiller le plus ancien faisant fonctions de président, M. Pluyette, conseiller rapporteur, M. Aubert, conseiller, M. Roehrich, avocat général, Mme Aydalot, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Pluyette, conseiller, les observations de la SCP Boré, Xavier et Boré, avocat de la SCP Gérard A... et Jean-Marc B..., de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat des époux Y..., de Me Capron, avocat des époux X..., les conclusions de M. Roehrich, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu que les époux X... ont acquis des époux Y... un terrain à construire par acte authentique dressé par M. A..., notaire, comportant, au titre des déclarations fiscales, une clause par laquelle les acquéreurs déclaraient "reprendre l'engagement de construire tel que le vendeur l'avait souscrit lors de son acquisition du 10 avril 1990 et que l'engagement de construire part à partir de cette date" ; que les acquéreurs n'ayant entrepris aucune construction avant la date limite du 10 avril 1994, les services fiscaux ont infligé aux époux Y... un redressement de 656 257 francs pour la TVA immobilière ; que l'arrêt infirmatif attaqué (Paris, 12 mars 1998), déclarant irrecevables les conclusions récapitulatives des époux Y..., a condamné les époux X... à payer à leurs vendeurs la somme de 660 000 francs à titre de dommages-intérêts et a condamné la SCP de notaires A... et B... à garantir les acquéreurs de cette condamnation ;

Sur le premier moyen du pourvoi, qui est recevable, tel qu'il est énoncé au mémoire en demande et est repris en annexe au présent arrêt :

Attendu que ce moyen est sans fondement dès lors que les conclusions récapitulatives, déposées avant l'entrée en vigueur du décret du 28 décembre 1998, ont été déclarées irrecevables de sorte que la cour d'appel ne pouvait statuer que sur la base des conclusions antérieures ;

Sur les deuxième et troisième moyens, ce dernier pris en ses deux branches, tels qu'ils sont énoncés au mémoire en demande et sont repris en annexe au présent arrêt :

Attendu, d'abord, que le deuxième moyen manque en fait dès lors qu'il ressort des constatations de l'arrêt attaqué que le dommage dont les vendeurs ont demandé réparation était, pour les parties, prévisible lors de la signature de l'engagement pris par les acquéreurs ;

qu'ensuite, hors toute contradiction de motifs, la cour d'appel a pu estimer qu'en n'attirant pas spécialement l'attention des époux X... sur le fait que la clause les contraignait à construire avant le 10 avril 1994 et qu'en cas d'inexécution, leur responsabilité était susceptible d'être recherchée, M. A... a failli à son devoir de conseil et qu'il devait garantir les acquéreurs des condamnations prononcées contre eux ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCP Gérard A... et Jean-Marc B... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la SCP Gérard A... et Jean-Marc B... à payer, d'une part, aux époux Y... et, d'autre part, aux époux X... la somme de 10 000 francs ou 1 524,49 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juillet deux mille un.