Insurer Liability for Real Estate Agent's Unpaid Sale Price After Liquidation

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la Société de caution mutuelle des professions immobilières et foncières, dite SOCAF, dont le siège est ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 13 mars 1998 par la cour d'appel de Paris (15e chambre civile, section B), au profit :

1 / de M. Daniel Z...,

2 / de Mme Thérèse Y..., épouse Z...,

demeurant ensemble ...,

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 30 janvier 2001, où étaient présents : M. Lemontey, président, Mme Barberot, conseiller référendaire rapporteur, M. Renard-Payen, conseiller, M. Roehrich, avocat général, Mme Collet, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Barberot, conseiller référendaire, les observations de la SCP Bruno Le Griel, avocat de la société SOCAF, de la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat des époux Z..., les conclusions de M. Roehrich, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 mars 1998), que M. et Mme Z... ont vendu à M. et Mme X... un fonds de commerce par acte rédigé par l'agence immobilière société Transactions commerciales et d'entreprises (TCE) qui était constituée séquestre du prix et qui jouissait de la garantie de la Société de caution mutuelle des professions immobilières et foncières (SOCAF) à hauteur de 10 000 000 francs ; que, le 3 janvier 1996, M. et Mme Z..., qui n'avaient perçu qu'une partie du prix de vente, ont réclamé le paiement du solde au garant ; que, le 19 janvier 1996, la SOCAF a publié un avis de retrait de sa garantie et que, le 25 janvier 1996, l'agence immobilière a été mise en liquidation judiciaire ;

Sur le premier moyen, pris en ses trois branches, tel qui est énoncé au mémoire en demande et reproduit en annexe au présent arrêt :

Attendu que la société SOCAF fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit qu'elle était tenue à garantir la société TCE au profit de M. et Mme Z... ;

Attendu, d'abord, qu'appréciant souverainement les preuves qui lui étaient soumises, la cour d'appel a constaté que l'agence immobilière était intervenue dans la vente du fonds de commerce en qualité de négociateur principal de la cession, son institution comme séquestre n'en étant que la conséquence et la rédaction de l'acte n'étant intervenue qu'à titre accessoire ; qu'elle en a déduit, à bon droit, qu'il s'agissait d'une opération prévue par l'article 1er de loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 que la société SOCAF devait garantir ;

Attendu, ensuite, qu'en raison de son autonomie, la garantie financière exigée des personnes exerçant des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerces et affectée au remboursement des fonds, effets ou valeurs qu'elles ont reçus n'est pas remise en cause par la réclamation contre l'état des créances dressé par le juge-commissaire en cas de liquidation judiciaire de l'agent immobilier ; que par ce motif, substitué à ceux critiqués, l'arrêt attaqué se trouve légalement justifiée ;

D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses branches ;

Sur le deuxième moyen, pris en ses deux branches, tel qu'il est énoncé au mémoire en demande et reproduit en annexe au présent arrêt :

Attendu que la SOCAF fait encore grief à l'arrêt de l'avoir condamnée à payer à M. et Mme Z... la somme de 1 591 187,72 F au titre de la garantie ;

Attendu, qu'après avoir constaté, sans inverser la charge de la preuve, que le garant n'établissait pas avoir informé immédiatement chaque client de la cessation de la garantie, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a retenu à bon droit, pour la répartition au marc le franc prévue par l'article 42, alinéa 2, du décret du 20 juillet 1972, les seules demandes reçues pendant le délai de trois mois à compter de la date de publication de l'avis prévu à l'article 45 ; d'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que la SOCAF fait encore grief à l'arrêt de l'avoir condamnée à payer à M. et Mme Z... la somme de 20 000 francs à titre de dommages-intérêt, alors, selon le moyen, que la résistance opposée par la SOCAF se trouvant, dans une certaine mesure, justifiée par le rejet d'au moins une partie des prétentions de ses adversaires, d'ailleurs encore plus large en appel qu'en première instance, ne pouvait constituer une faute et qu'en retenant néanmoins la responsabilité de la SOCAF, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel, qui a relevé que la SOCAF n'avait produit que tardivement les justificatifs des créances qu'elle invoquait et que, pendant le cours de la procédure, elle n'avait offert aux époux Z... le paiement d'aucun acompte, a ainsi caractérisé la faute commise par le garant ; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SOCAF aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la SOCAF à payer aux époux Z... la somme de 12 000 francs ou 1829,39 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mars deux mille un.