Landlord Liability for Security Failure vs. Tenant Insurance Coverage

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société UAP Collectivités, venant aux droits de l'UAP Vie, dont le siège est ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 7 octobre 1998 par la cour d'appel de Paris (16ème chambre civile, section A), au profit de la société à responsabilité limitée A. Linde, dont le siège social est ...,

défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 5 décembre 2000, où étaient présents : Mlle Fossereau, conseiller doyen, faisant fonctions de président, M. Peyrat, conseiller rapporteur, MM. Toitot, Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Guerrini, Dupertuys, Philippot, Assié, Mme Gabet, conseillers, MM. Pronier, Betoulle, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Peyrat, conseiller, les observations de Me Bernard Hémery, avocat de la société UAP Collectivités, de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de la société A. Linde, les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, que la cour d'appel a retenu que la société Union des Assurances de Paris Vie (UAP) n'avait pu se méprendre, connaissant l'activité de joaillier exercée par la société A. Linde, sur le caractère déterminant pour elle des modalités de sécurité qu'offrait l'immeuble abritant les locaux loués, au premier rang desquelles se trouvait l'existence d'une gardienne à demeure sur place et que le preneur était fondé dans ce contexte à croire que le poste de gardien serait intangible ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé la désinvolture que l'UAP avait manifestée tout au long de cette affaire : suppression du poste de gardien remplacé par un portier électronique qui était en position "libre accès" dans la journée jusqu'à 20 heures, n'importe qui pouvant entrer, une fois la porte cochère passée, dans les caves de l'immeuble et couper le circuit téléphonique et électrique alimentant le local de la société A. Linde, l'indifférence totale aux dangers physiques auxquels les joailliers et leur personnel étaient exposés et dont elle avait eu pourtant un exemple dans l'immeuble, la cour d'appel qui en a déduit que la faute de l'UAP était particulièrement grave et avait concouru au préjudice subi par le preneur, a, répondant aux conclusions, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 octobre 1998), que l'UAP a donné à bail des locaux à usage commercial de bijouterie joaillerie à la société Linde ; que la bailleresse a fait procéder à des travaux d'amélioration de l'immeuble et a supprimé le poste de gardien ;

que la société Linde, ayant été victime d'un vol avec effraction, a assigné l'UAP en réparation de son préjudice au motif qu'en supprimant unilatéralement le gardiennage, elle avait manqué à son obligation contractuelle d'assurer la jouissance paisible des locaux loués ;

Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que la faute de l'UAP est particulièrement grave et a concouru au préjudice subi par la société Linde à concurrence de la moitié de son montant car celle-ci aurait dû renforcer la sécurité un peu plus qu'auparavant, du fait qu'un commerçant, également locataire dans le même immeuble, avait été victime d'une agression ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles l'UAP soutenait que la société Linde ne justifiait pas que le montant du vol était supérieur à l'indemnisation prise en charge par sa propre compagnie d'assurance, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société UAP au paiement de la somme de 1 115 000 francs en réparation du préjudice subi en raison de la disparition des objets volés, l'arrêt rendu le 7 octobre 1998, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Condamne la société A. Linde aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société A. Linde ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du vingt-quatre janvier deux mille un par Mlle Fossereau, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile;