Right of Passage Servitude in Property Division Versus Condominium Regime
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe dispute concerned the right of passage claimed by a property owner over an adjacent property due to legal enclosure resulting from a prior division of the original parcel. The claimant argued that the servitude, established by the common author during the 1967 division, was invalidated because the servient estate subsequently passed to a condominium regime, and that the appellate court erred by not considering the excessive burden of restoring the right of passage versus the impact of the claimant's predecessors' negligence in allowing construction that diminished the easement. The Supreme Court upheld the lower court's decision, reasoning that the legal servitude established under the relevant Civil Code provision was applicable because the division created the enclosure, and the subsequent construction on the servient estate, which reduced the utility of the passage, did not extinguish the right, as the predecessors' failure to enforce their rights through negligence or acquiescence could not abrogate the statutorily created right against the current owner of the servient estate.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 682 du Code civil, article 684 du Code civil, Art. 684 du Code civil, Art. 455 du nouveau Code de procédure civile, non applicable; Right of Passage Servitude in Property Division Versus Condominium Regime: The claimant argued that the servitude, established by the common author during the 1967 division, was invalidated because the servient estate subsequently passed to a condominium regime, and that the appellate court erred by not considering the excessive burden of restoring the right of passage versus the impact of the claimant's predecessors' negligence in allowing construction that diminished the easement. The Supreme Court upheld the lower court's decision, reasoning that the legal servitude established under the relevant Civil Code provision was applicable because the division created the enclosure, and the subsequent construction on the servient estate, which reduced the utility of the passage, did not extinguish the right, as the predecessors' failure to enforce their rights through negligence or acquiescence could not abrogate the statutorily created right against the current owner of the servient estate.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was applied to justify the continued existence of the right of way despite subsequent property division and construction on the servient estate.
The court implicitly rejected the claim of an improperly motivated decision by ruling that the lower court was not required to address arguments rendered irrelevant by its findings.
The dispositive (final orders) did not cite any provision regarding costs or legal aid, only ordering the appellant to pay the costs without citing a specific procedural article for that order.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par Mme Claudine Y..., épouse D..., demeurant ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 30 septembre 1998 par la cour d'appel de Poitiers (Chambre civile, 1re Section), au profit de Mme Ghislaine B..., épouse X..., demeurant ...,
défenderesse à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 24 avril 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Guerrini, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Toitot, Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Dupertuys, Philippot, Assié, Mme Gabet, conseillers, MM. Pronier, Betoulle, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Guerrini, conseiller, les observations de la SCP Tiffreau, avocat de Mme D..., de Me Le Prado, avocat de Mme X..., les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Attendu que Mme D..., propriétaire d'une parcelle cadastrée BO 29, en partie contiguë à la parcelle de Mme X... n° BO 24, fait grief à l'arrêt attaqué (Poitiers, 30 septembre 1998) de décider qu'elle ne bénéficie d'aucun droit de passage sur la propriété de cette dernière, alors, selon le moyen :
1 / que la servitude pour cause d'enclave résultant de la division des fonds au sens de l'article 684, alinéa 1er, ne peut être consentie que sur le terrain demeuré la propriété de l'auteur commun au moment où il a traité avec le demandeur de la servitude ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que "les époux A..., auteurs de Mme D..., ont acquis, par acte du 11 juin 1964, deux parcelles cadastrées section F n° 2616 et 2617, (devenues BO 29 et 37), qu'ils ont revendu le n° 2617 par un acte du 13 février 1967, aux époux C... (auteurs de l'actuelle copropriété du ...)", lequel acte stipulant que la parcelle 2617 est grevée d'un "droit de passage à tous exercices", au profit de la parcelle 2616 (devenue 29) vendue par acte du 4 août 1976 par M. A... à M. Z... ; qu'ainsi, la parcelle 2617 (37) grevée du droit le passage, réduit par la suite par la construction d'un immeuble sur cette parcelle, n'est pas restée la propriété des époux C..., mais est devenue celle de la copropriété du ..., ce qui excluait la réclamation du droit de passage sur la parcelle 2617 (37) en application de l'article 684, alinéa 1er, du Code civil ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé ce texte ;
2 / qu'en toute hypothèse, le droit pour un propriétaire d'une parcelle enclavée de réclamer un passage sur les fonds de ses voisins est fonction de l'usage normal du fonds, quelle qu'en soit la destination ;
qu'en déclarant que l'atteinte à l'exercice de la servitude litigieuse aurait été réalisée au vu et au su des auteurs de Mme D..., à savoir les époux A..., qui, par négligence ou volontairement, n'auraient pas veillé au respect de leurs droits, sans rechercher si l'absence d'opposition à la réalisation de la construction d'un immeuble en copropriété sur le terrain voisin grevé de la servitude ne caractérisait pas l'utilisation normale du fonds sans enclave volontaire, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale de l'article 682 du Code civil ;
3 / qu'en déclarant que l'atteinte à l'exercice de la servitude litigieuse aurait été réalisée au vu et au su des auteurs de Mme D..., à savoir les époux A..., qui "par négligence ou volontairement", n'auraient pas veillé au respect de leurs droits, la cour d'appel s'est déterminée par un motif alternatif, violant l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
4 / qu'enfin, le passage de la servitude doit être fixé à l'endroit le moins dommageable ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel de synthèse du 20 janvier 1998, Mme D... avait fait valoir que "l'établissement d'un passage assurant une desserte normale par le fonds de la copropriété (parcelle n° 37 ou 2617) occasionnerait des expropriations et des travaux sans rapport avec la valeur du fonds puisqu'outre la destruction du bâtiment à usage de garage dans lequel est aménagé la porte et l'escalier permettant d'accéder au fonds Lafaye-Soulard, il conviendrait également de modifier le bâtiment à usage d'habitation abritant le porche par lequel passent uniquement des véhicules légers pour accéder à la cour" ; qu'en affirmant que Mme D... pourrait demander au propriétaire du fonds servant (parcelle 37 ou 2617) le rétablissement de ses droits et, partant, le droit de passage pour éviter l'enclave de sa propriété, sans répondre à ce moyen qui en démontrait l'impossibilité, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant constaté que l'acte, du 13 juin 1967, de la vente de la parcelle BO 37 aux époux C..., opérant division du fonds des vendeurs, les époux A..., stipulait la constitution d'une servitude de passage "à tous exercices" grevant le fonds vendu au profit de la parcelle BO 29 restant appartenir à ces derniers et se trouvant en l'état d'enclave par l'effet de cette division, que la réalisation sur le fonds servant d'un immeuble, placé sous le régime de la copropriété, postérieurement à l'acquisition faite par les époux C..., mais antérieurement à la vente de la parcelle BO 29 à Mme D..., avait entraîné une réduction du passage, devenu désormais impropre à assurer une desserte suffisante du fonds dominant, la cour d'appel, ayant relevé à bon droit que l'article 684 du Code civil était applicable et que la servitude en raison de son fondement légal, ne pouvait être affectée par une renonciation des auteurs de Mme D..., lesquels avaient omis de veiller au respect de leurs droits, par négligence ou volontairement, l'une ou l'autre circonstance aboutissant au même résultat, a légalement justifié sa décision, sans être tenue de procéder à une recherche ou de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes et sans se fonder sur un motif alternatif, en retenant que Mme D... ne pouvait opposer à Mme X... une situation de fait existant depuis moins de trente ans et que le comportement de ses auteurs avait laissé se perpétrer ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme D... aux dépens ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mai deux mille un.