Real Estate Agency Mandate Requirement Case

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / M. Hervé X...,

2 / Mme Jocelyne Y..., épouse X...,

demeurant tous deux ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 9 juin 1998 par la cour d'appel de Toulouse (3e chambre, 1re section), au profit de la société Dalla Riva immobilier, dont le siège est ...,

défenderesse à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 21 novembre 2000, où étaient présents : M. Lemontey, président, Mme Barberot, conseiller référendaire rapporteur, MM. Renard-Payen, Ancel, Durieux, Mme Bénas, MM. Guérin, Sempère, Bargue, Gridel, conseillers, Mmes Cassuto-Teytaud, Catry, conseillers référendaires, M. Sainte-Rose, avocat général, Mme Collet, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Barberot, conseiller référendaire, les observations de Me Blanc, avocat des époux X..., les conclusions de M. Sainte-Rose, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, pris en ses trois branches :

Attendu qu'en juillet 1995, les époux X... ont chargé la société Dalla Riva immobilier de rechercher un locataire pour leur appartement ; que l'agent immobilier, qui n'avait pas de mandat écrit, a loué l'appartement à un locataire qui a occupé les lieux du 1er septembre 1995 au 1er septembre 1996 ; qu'en octobre 1996, les époux X..., faisant valoir que leur appartement avait été loué à un prix inférieur à celui qu'ils avaient fixé, ont assigné l'agence immobilière en réparation du préjudice financier qu'ils estimaient avoir subi ;

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt confirmatif attaqué (Toulouse, 9 juin 1998) de les avoir déboutés de leur demande, alors, selon le moyen :

1 / qu'en considérant que le non-respect des règles d'ordre public du contrat de mandat incombant à l'agent immobilier était inopérant, la cour d'appel a violé les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970, 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 et 1992 du Code civil ;

2 / qu'en considérant que l'absence de protestation de M. et Mme X... à la réception des loyers valait ratification de la location, conclue par un agent immobilier dépourvu de mandat écrit, après avoir constaté qu'ils n'avaient pas voulu signer le bail en septembre 1995, la cour d'appel a violé l'article 1388 du Code civil ;

3 / qu'en n'ayant pas recherché, comme elle y était invitée, si le loyer d'un appartement comme celui de M. et Mme X... ne pouvait pas être fixé à 5 000 francs charges comprises, ce qui démontrait le manquement de l'agent immobilier à son obligation de diligence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;

Mais attendu que, selon les dispositions des articles 1 et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 qui sont d'ordre public, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives, notamment, à la gestion immobilière, doivent être rédigées par écrit ; qu'aux termes de l'article 64 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, le titulaire de la carte professionnelle "gestion immobilière" doit détenir un mandat écrit qui précise l'étendue de ses pouvoirs et l'autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs à l'occasion de la gestion dont il est chargé ; qu'il en résulte que la preuve de l'existence et de l'étendue du mandat de gestion immobilière délivré à un professionnel ne peut être rapportée que par écrit ;

Et attendu que la cour d'appel, qui a constaté que l'agence immobilière ne détenait aucun mandat écrit, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt décembre deux mille.