Municipality v. Leaseholders: Unjust Enrichment and Lease Termination Dispute

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la Commune de Carnoux-en-Provence, représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité à l'Hôtel de Ville, 13470 Carnoux-en-Provence,

en cassation d'un arrêt rendu le 12 mai 1998 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re Chambre civile, Section A), au profit :

1 / de Mme Micheline Y..., demeurant ...,

2 / de M. Jean-Louis X..., demeurant ...,

3 / de Mme Evelyne Z..., demeurant ..., Résidence Nérée, bâtiment D, 13008 Marseille,

défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 9 mai 2001, où étaient présents : M. Lemontey, président, M. Bargue, conseiller rapporteur, M. Renard-Payen, conseiller, M. Roehrich, avocat général, Mme Collet, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Bargue, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la Commune de Carnoux-en-Provence, de la SCP Peignot et Garreau, avocat de M. X... et de Mme Z..., les conclusions de M. Roehrich, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu qu'en 1982 la commune de Carnoux-en-Provence a consenti un bail à construction pour une durée de 70 ans à Mme Y..., Mme Z... et M. X... agissant au nom et pour le compte de la société en cours de constitution, dénommée Centre de loisirs international de Carnoux-en-Provence (CLIC) ; que cette société avait pour objet l'organisation et la promotion de sports et de loisirs, ainsi que la réalisation et l'exploitation de toutes infrastructures nécessaires ; que dans le cadre du projet, une discothèque a été aménagée dans un local existant ; qu'en 1985, la commune a assigné Mme Y..., Mme Z... et M. X... en résiliation du bail à leurs torts ; que les preneurs ont assignés la commune aux mêmes fins et demandé la condamnation de celle-ci à des dommages-intérêts ; que par arrêt avant-dire droit devenu définitif, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a déclaré les consorts Y... recevables à agir sur le fondement de l'enrichissement sans cause pour obtenir le remboursement des impenses faites sur les terrains de la commune et, les déclarant fondés en leur action, a désigné un expert pour déterminer la consistance et l'état des constructions et aménagements ; que par arrêt au fond, la cour d'appel a fixé le montant des sommes dues par la commune, d'une part à Mme Y..., Mme Z... et M. X... et, d'autre part, à M. X... seul en sa qualité d'architecte ;

Sur le premier moyen, pris en seconde branche ;

Vu les articles 1315 et 1371 du Code civil ;

Attendu qu'il résulte de ces textes que celui qui se prétend créancier d'une indemnité au titre de l'enrichissement sans cause, doit démontrer son appauvrissement ;

Attendu que pour fixer à 282 317,97 francs la somme due par la commune de Carnoux-en-Provence à Mme Y..., Mme Z... et M. X..., l'arrêt attaqué, statuant au vu des conclusions de l'expert, retient des factures "réputées réglées" et des factures "dont le paiement n'est pas attesté", mais qui correspondent néanmoins à des travaux ou des prestations réalisés ;

Qu'en statuant ainsi la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et sur le second moyen, pris en sa seconde branche ;

Vu les articles R. 421-32 du Code de l'urbanisme et 1371 du Code civil ;

Attendu que pour condamner la commune de Carnoux à payer à M. X... seul, une indemnité de 713 638,65 francs au titre de l'enrichissement sans cause, l'arrêt retient que l'appauvrissement de M. X... consiste en un manque à gagner équivalent au montant de ses honoraires d'architecte puisqu'il a établi le dossier de demande de permis de construire, en fonction d'un montant de travaux justifié par l'importance du projet et a concouru à l'obtention de ce permis régularisant des travaux déjà réalisés et autorisant la réalisation de travaux supplémentaires, ce qui constitue une valeur ajoutée au terrain ;

Attendu qu'en statuant ainsi, sans rechercher si le permis de construire accordé en septembre 1982 était encore valable et aurait permis la réalisation de travaux autres que ceux antérieurement effectués qu'il avait permis de régulariser, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches des deux moyens :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 mai 1998, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne Mme Y..., M. X... et Mme Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et de Mme Z... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze juin deux mille un.