Real Estate Commission Recovery Barred by Invalid Remuneration Agreement Predating Sale
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA real estate agency sued to recover its commission after homeowners signed a sales agreement that included an obligation to pay the fee, but the appellate court annulled the initial solicitation-based mandate agreement under consumer protection law concerning off-premises contracting, holding that a subsequent agreement to pay the commission was invalid because it was signed before the sale was finalized. The Supreme Court rejected the agency's appeal, affirming that the knowledge of the law by the homeowners was irrelevant to the mandate's nullity and correctly finding that the subsequent remuneration agreement was invalid as it predated the sale's completion, while also noting the agency had not sought damages.
Regeste Legislator
Généré par l'IAREJETTE le pourvoi, Condamne la société Immobilière Burger aux dépens; Real Estate Commission Recovery Barred by Invalid Remuneration Agreement Predating Sale: The Supreme Court rejected the agency's appeal, affirming that the knowledge of the law by the homeowners was irrelevant to the mandate's nullity and correctly finding that the subsequent remuneration agreement was invalid as it predated the sale's completion, while also noting the agency had not sought damages.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis is the main order deciding the outcome of the appeal.
This provision concerns the order imposing legal costs on the losing party.
This provision is cited in the dispositive to rule on the claim for indemnity under Article 700.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société Immobilière Burger, société à responsabilité limitée, dont le siège est ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 21 janvier 1999 par la cour d'appel de Metz (1re Chambre civile), au profit :
1 / de M. Jean-Jacques X...,
2 / de Mme X...,
demeurant ensemble ...,
défendeurs à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 22 mai 2001, où étaient présents : M. Lemontey, président, M. Sempère, conseiller rapporteur, Mme Bénas, conseiller, Mme Petit, avocat général, Mme Aydalot, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Sempère, conseiller, les observations de la SCP Philippe et François-Régis Boulloche, avocat de la société Immobilière Burger, les conclusions de Mme Petit, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique, pris en ses cinq branches tel qu'il est énoncé au mémoire en demande et reproduit en annexe :
Attendu que suivant mandat signé le 30 novembre 1995 lors d'un démarchage à leur domicile les époux X... ont chargé la société Immobilière Burger de vendre leur immeuble ; qu'après la signature du compromis de vente contenant engagement par les époux X... de payer la commission, l'agence immobilière a demandé le paiement de celle-ci ; que l'arrêt confirmatif attaqué (Metz, 21 janvier 1999) après avoir annulé le mandat pour violation des articles L. 121-21 et suivants du Code de la consommation a rejeté cette demande ;
Attendu d'abord que la cour d'appel, qui n'a pas constaté la mauvaise foi des époux X..., s'est bornée à relever que leur connaissance de la législation était sans incidence sur la nullité du mandat qu'ils avaient signé, qu'ensuite sur les deuxième, troisième et quatrième branches, après avoir constaté que par une convention ultérieure au mandat les époux X... s'étaient engagés à rémunérer les services de l'agent immobilier, la cour d'appel a exactement décidé, sans être tenue de répondre à l'ensemble des arguments invoqués, que cette convention n'était pas valable dès lors qu'elle avait été signée antérieurement à la réalisation effective de la vente ; qu'enfin l'agence n'a pas demandé dans ses conclusions la condamnation des époux X... à lui payer des dommages-intérêts ; que le moyen, irrecevable en sa cinquième branche, n'est pas fondé en ses autres branches ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Immobilière Burger aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Immobilière Burger ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six juin deux mille un.