Lessor Damages Claim Against Former Tenant Rejected Due to Lack of Proved Prejudice
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe lessors of a hotel-restaurant, who sought damages from the outgoing tenant-managers for loss of clientele following their early departure and subsequent one-month closure before a new operator took over, had their claim rejected by the Court of Appeal because the lessors failed to prove any compensable prejudice. The Court of Cassation upheld this decision, reasoning that the Court of Appeal, acting with discretionary power, based its finding on the fact that the establishment had already experienced closure under the previous tenant-managers and that the rent level agreed with the subsequent operator was very similar to that of the departing tenant-managers, thus demonstrating that the lessors did not establish a quantifiable loss attributable to the specific breach by the departing parties.
Regeste Legislator
Généré par l'IAREJETTE le pourvoi, Condamne les époux Y... aux dépens, Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; Lessor Damages Claim Against Former Tenant Rejected Due to Lack of Proved Prejudice: The Court of Cassation upheld this decision, reasoning that the Court of Appeal, acting with discretionary power, based its finding on the fact that the establishment had already experienced closure under the previous tenant-managers and that the rent level agreed with the subsequent operator was very similar to that of the departing tenant-managers, thus demonstrating that the lessors did not establish a quantifiable loss attributable to the specific breach by the departing parties.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis is the main order determining the outcome of the appeal.
This provision governs the allocation of litigation costs.
This provision was cited in the order imposing payment to the opposing party for legal fees (Article 700).
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1 / M. Henri Y..., ,
2 / Mme Marie-Ange A..., épouse Y...,
demeurant ensemble ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 23 octobre 1998 par la cour d'appel de Besançon (2e chambre commerciale), au profit :
1 / de M. Philippe X...,
2 / de Mme Béatrice Z..., épouse X...,
demeurant ensemble Hôtel-Restaurant Barrey, Place Saint-Pierre, 25390 Orchamps-Vennes,
défendeurs à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 30 janvier 2001, où étaient présents : M. Dumas, président, Mme Mouillard, conseiller référendaire rapporteur, M. Poullain, conseiller, M. Lafortune, avocat général, Mme Arnoux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Mouillard, conseiller référendaire, les observations de Me Le Prado, avocat des époux Y..., de la SCP Gatineau, avocat des époux X..., les conclusions de M. Lafortune, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :
Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué (Besançon, 23 octobre 1998) que M. et Mme Y... ont donné en location-gérance à M. et Mme X... un fonds de commerce d'hôtel-restaurant-café pour une durée de deux ans prenant effet le 1er juillet 1993, reconductible annuellement par tacite reconduction, un délai de congé de 6 mois étant prévu ; que les époux X... ayant délivré congé le 4 mai 1995, puis quitté les lieux le 18 juin 1995, les époux Y... les ont assignés afin de voir constater la nullité du congé et obtenir réparation de leur préjudice résultant, notamment, de l'inexploitation du fonds après leur départ ;
Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt du rejet de leur demande d'indemnisation au titre de la perte de clientèle alors, selon le moyen :
1 ) que la demande formée par eux avait pour objet d'obtenir l'indemnisation de la perte de clientèle générée par la fermeture de l'établissement intervenue le 18 juin 1995 du fait du départ anticipé des locataires-gérants, jusqu'à sa réouverture, intervenue le 1er février 1996 ;
qu'en se référant à une période allant du 15 mars 1991 au 6 avril 1993 antérieure à la location-gérance consentie aux époux X..., pour dénier l'existence de tout préjudice indemnisable, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants, privant par là-même sa décision de toute base légale au regard des articles 1134 et 1147 du Code civil ;
2 ) que la fermeture d'un hôtel-restaurant pendant neuf mois entraîne nécessairement une désaffection et une perte de la clientèle, laquelle ne peut être évaluée que par une étude comparée du chiffre d'affaires réalisé antérieurement à la fermeture et postérieurement à la réouverture de l'établissement ; qu'en procédant à une simple comparaison du montant des loyers dus par les locataires-gérants successifs pour en déduire l'absence de tout préjudice indemnisable, la cour d'appel a, de nouveau, entaché sa décision d'un manque de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du Code civil ;
Mais attendu que c'est souverainement que la cour d'appel, ayant relevé tout d'abord que le fonds avait été fermé un mois à la suite de la déconfiture de la précédente locataire-gérante avant d'être confié aux époux X..., puis que le montant du loyer arrêté avec les nouveaux locataires-gérants était très voisin de celui convenu avec M. et Mme X..., a estimé que les époux Y... ne justifiaient pas d'un préjudice indemnisable ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses deux branches ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer à M. et Mme X... une somme de 10 000 francs ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du treize mars deux mille un.