Landlord-Tenant Dispute Over Rent Arrears, Waiver, and Lease Termination Justification

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / M. Gérard Z...,

2 / Mme Elisabeth Y...,

demeurant tous deux précédemment ..., et actuellement ..., Résidence Odyssée, appartement 12, 72000 Le Mans,

en cassation d'un arrêt rendu le 27 avril 1999 par la cour d'appel d'Angers (1re Chambre civile, Section A), au profit de M. Michel X..., demeurant ...,

défendeur à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 27 février 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, conseiller doyen, M. Baechlin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Toitot, conseiller, les observations de Me Foussard, avocat de M. Z... et de Mme Y..., de Me Copper-Royer, avocat de M. X..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le jugement du 18 février 1999 avait décidé que M. Z... et Mme Y... restaient redevables, fin juillet 1993, d'une certaine somme au titre des loyers, les preneurs n'ayant pas contesté le décompte établi sur la base de la somme de 3 000 francs par mois et constaté que les locataires demandaient devant elle la condamnation du bailleur à leur rembourser un trop perçu de loyers, au vu d'une clause du bail, la cour d'appel en a déduit exactement que le jugement précité avait autorité de chose jugée et que M. Z... ni Mme Y... ne pouvaient plus faire valoir que le décompte était erroné ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que, pour la période postérieure à celle visée par le jugement, la locataire avait écrit au bailleur avoir rempli une attestation sur l'honneur, destinée à la caisse d'allocations familiales, faisant état d'un loyer de 3 000 francs par mois, et qu'elle lui verserait cette somme comme d'habitude, la cour d'appel a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche non demandée, que les preneurs avaient renoncé au droit de n'être tenus qu'au paiement du prix du bail contractuellement prévu ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le deuxième moyen :

Vu les articles 1134 et 1728 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 27 avril 1999), que M. X... ayant donné une maison d'habitation à bail à M. Z... et Mme Y..., leur a délivré, après différentes décisions judiciaires, un commandement de payer des loyers dus en visant la clause résolutoire, puis les a assignés pour faire constater la résiliation du contrat et les faire condamner au paiement de diverses sommes ;

Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient que le commandement de payer mentionne une certaine somme critiquée par les preneurs qui ne rapportent pas la preuve du paiement des loyers et qu'il est indifférent que les locataires aient pris l'initiative d'un référé-expertise et d'une assignation au fond en exécution de travaux, tandis que le bail était déjà résilié de plein droit ;

Qu'en statuant ainsi, par un motif inopérant, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les manquements du bailleur à ses obligations ne justifiaient pas le non-paiement des loyers et si M. X... n'avait pas invoqué de mauvaise foi la clause résolutoire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les troisième et quatrième moyens :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de M. Z... et Mme Y... en remboursement d'un trop perçu de loyers, l'arrêt rendu le 27 avril 1999, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de M. X... et de M. Z... et Mme Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois avril deux mille un.