Lessor v. Lessee: Rent Arrears, Lease Termination, and Prejudgment Seizure

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Georges Y..., demeurant ..., en cassation d'un arrêt rendu le 8 octobre 1992 par la cour d'appel de Riom (1re chambre civile), au profit de M. Guy X..., demeurant ..., Viviers-du-Lac (Savoie), défendeur à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 21 mars 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Mmes Di Marino, Borra, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Roehrich, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Toitot, les observations de la SCP Urtin-Petit et Rousseau-Van Troeyen, avocat de M. Y..., de Me Choucroy, avocat de M. X..., les conclusions de M. Roehrich, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 8 octobre 1992), que M. Y... a donné à bail une villa à M. X..., le 1er octobre 1983, pour cinq ans, renouvelable par tacite reconduction pour une durée d'une année, avec faculté de résiliation moyennant un préavis de trois mois ;

que le locataire a informé le bailleur le 24 novembre 1989 de ce qu'il résiliait le bail ;

que M. Y..., qui avait repris possession des lieux alléguant divers préjudices, a pratiqué, le 22 janvier 1990, une saisie-arrêt entre les mains de la Société générale, puis a assigné M. X... en validation de cette saisie-arrêt ;

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande et d'ordonner la mainlevée de la saisie-arrêt, alors, selon le moyen, "1 ) qu'aux termes clairs et précis de l'article 2 du bail produit aux débats, les parties ont convenu que "...le bail renouvelé pourra être dénoncé à tout moment, moyennant le respect d'un préavis de trois mois" ;

qu'en l'espèce, dans la mesure où il était constant et constaté par la cour d'appel que le locataire avait dénoncé le bail le 24 novembre 1989, et qu'il n'avait réglé que le dernier trimestre 1989, l'application pure et simple des dispositions contractuelles précitées conduisait à constater que le locataire restait redevable à l'égard du bailleur de deux mois de loyers au titre du préavis restant à courir ;

qu'en décidant, néanmoins, que la créance du bailleur n'était pas établie, la cour d'appel a méconnu la convention des parties par refus d'application, violant ainsi l'article 1134 du Code civil ;

2 ) que, dans ses écritures d'appel, le bailleur, d'une part, déniait formellement avoir repris possession des lieux loués et précisait, au contraire, qu'il n'avait pas récupéré les clés de la villa restée entre les mains de son locataire, d'autre part, contestait vigoureusement les attestations témoignant du parfait état des lieux loués au départ du locataire en se fondant sur le rapport d'expertise judiciaire établissant l'état de délabrement de la villa au départ du locataire ;

que dès lors, en retenant l'absence de contestation de M. Y... sur sa prise de possession et sur le parfait état des lieux loués, pour en déduire qu'il ne justifiait pas de sa créance de loyers et de dommages-intérêts pour remise en état des lieux loués, la cour d'appel a manifestement méconnu les écritures d'appel et violé l'article 1134 du Code civil ;

3 ) qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire que les opérations d'expertise avaient été accomplies en présence de Mme Z..., représentant M. X..., absent ;

qu'en se bornant à affirmer que le caractère contradictoire de l'expertise était contesté pour en écarter les conclusions, sans, à aucun moment, s'expliquer sur l'existence de ce mandat expressément invoqué, de nature à rendre l'expertise opposable au locataire, régulièrement représenté, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 160 et 162 du nouveau Code de procédure civile ;

4 ) que le contrat de bail s'étant normalement poursuivi jusqu'à l'expiration du délai de préavis de trois mois expressément convenu entre les parties, soit en l'espèce jusqu'au 24 février 1990, il appartenait au locataire, qui entendait s'exonérer du paiement du coût de remise en état des lieux loués dégradés, de rapporter la preuve que cet état de délabrement constaté par l'expert judiciaire à la date du 11 janvier 1990, soit en cours de bail, n'était pas de son fait, ni celui de tout occupant de son chef ;

qu'en estimant qu'il n'était pas suffisamment établi que les dégradations constatées par l'expert judiciaire étaient le fait de M. X..., la cour d'appel a renversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du Code civil ;

5 ) que le bailleur soutenait expressément, dans ses conclusions d'appel, avoir mis à la disposition de son locataire divers meubles que ce dernier avait vendus sans son accord au lieu de les lui restituer ;

qu'en se contentant de retenir que le bail ne faisait pas état d'une location meublée et qu'aucun état des lieux n'était annexé au bail pour exclure le droit du bailleur au remboursement de la valeur de ses meubles, sans s'expliquer sur l'existence d'une convention distincte du bail, portant sur le prêt de meubles, la cour d'appel a, d'une part, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil, d'autre part, violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que M. X..., qui avait résilié le bail le 24 novembre 1989, avait payé les loyers jusqu'à décembre, que M. Y... avait repris possession de la villa, que les lieux étaient, alors, en parfait état, qu'il n'était pas établi que les dégradations soient le fait du locataire et que le bail ne faisait pas état de pièces meublées, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, sans dénaturation, ni inversion de la charge de la preuve, et répondant aux conclusions, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y..., envers M. X..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du onze mai mil neuf cent quatre-vingt-quinze.