Lessor Appeal Regarding Rent Arrears and Exception of Non-Performance

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Pierre X..., demeurant ... (Aude), en cassation d'un arrêt rendu le 16 juin 1993 par la cour d'appel de Dijon (Chambre sociale), au profit de M. André Y..., demeurant ... Billot (Haute-Marne), défendeur à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 21 mars 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Peyre, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Roehrich, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Peyre, les observations de Me Boullez, avocat de M. X..., de Me Cossa, avocat de M. Y..., les conclusions de M. Roehrich, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur les deux moyens, réunis :

Attendu que M. X..., propriétaire d'un domaine agricole donné à bail à M. Y..., fait grief à l'arrêt attaqué (Dijon, 16 juin 1993) de le débouter de sa demande en paiement d'un arriéré de fermages, alors, selon le moyen, "1 / qu'une expertise n'est opposable à une partie que si elle a été appelée ou représentée à ses opérations, et ce, même si les parties ont débattu contradictoirement du rapport d'expertise au cours de l'audience ;

qu'en l'espèce, M. X... avait fait valoir, dans ses conclusions auxquelles la cour d'appel n'a pas répondu, que l'expertise de M. Z..., diligentée à la demande de M. Y..., lui était inopposable puisqu'elle ne reposait sur aucune constatation contradictoire ;

que la cour d'appel, en se basant uniquement sur le rapport de l'expertise officieuse établie à la demande de M. Y... pour justifier le refus de ce dernier de payer les fermages dus, sans répondre aux conclusions de M. X... invoquant la violation du principe du contradictoire, a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

2 / que le preneur, qui invoque, pour justifier le non-paiement des fermages, les manquements du bailleur à ses obligations d'entretien, doit justifier de l'antériorité desdits manquements par rapport au non-paiement des fermages et de l'impossibilité d'exploiter le fonds ;

que la cour d'appel, qui se borne à constater l'existence d'un préjudice subi par le preneur du fait de l'absence de travaux de rénovation par le bailleur sans établir l'antériorité desdits manquements par rapport au non-paiement des fermages et l'impossibilité pour le preneur d'exploiter le fonds résultant des manquements du bailleur, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L. 411-53, alinéa 2, du Code rural ;

3 / que l'obligation de payer les fermages est pour le preneur, une obligation substantielle du bail ;

qu'en l'espèce, M. X... avait fait valoir, dans des conclusions demeurées sans réponse, qu'il ne pouvait être mis à sa charge d'exécuter des travaux après 1977, alors que le preneur ne payait pas les fermages depuis 1974 et que le seul constat de 1981, concernant l'effondrement des toitures, ne saurait justifier le non-paiement constant des fermages par le preneur depuis 1974, et ce d'autant que le preneur a exploité le fonds jusqu'en 1988 ;

que la cour d'appel, en s'abstenant de rechercher si l'inexécution des obligations du bailleur était antérieure au non-paiement des fermages par le preneur et si le fonds était inutilisable depuis 1974 et en rejetant la demande en paiement des fermages formée par le bailleur, n'a pas suffisamment motivé sa décision et a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs adoptés, relevé que le bailleur, qui avait pris l'engagement, dès la conclusion du bail, de réparer les bâtiments, dont un état des lieux, dressé le 18 avril 1974, établissait la grande vétusté, n'avait satisfait à aucune des obligations mises à sa charge par la convention annexée au bail, alors, que le preneur avait fait de la remise en état des immeubles un élément déterminant de son engagement, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que celui-ci était fondé à se prévaloir de l'exception d'inexécution des obligations du bailleur, comme raison sérieuse et légitime justifiant son refus de payer les fermages, a, sans se fonder sur le rapport d'expertise, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X..., envers M. Y..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du onze mai mil neuf cent quatre-vingt-quinze.