Co-Owner v. Co-Ownership Association (Lost Business Revenue Claim)

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / M. Cosimo, Damiano, Joseph X...,

2 / Mme A..., Camille Z..., épouse X..., demeurant tous deux ... (Alpes-Maritimes), en cassation d'un arrêt rendu le 19 mai 1993 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre civile, section A), au profit :

1 / du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du ... (Alpes-Maritimes), représenté par son syndic, M. Y..., domicilié ... au Cannet (Alpes-Maritimes),

2 / de M. Y..., pris en sa qualité de syndic de la copropriété du ... (Alpes-Maritimes), domicilié ... au Cannet (Alpes-Maritimes), défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 28 mars 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Capoulade, Deville, Mlle Fossereau, MM. Fromont, Villien, conseillers, M. Chapron, conseiller référendaire, M. Baechlin, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de Me Blanc, avocat des époux X..., de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du ..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 mai 1993), que Mme X..., propriétaire dans un immeuble en copropriété de plusieurs lots représentés par des chambres louées en meublé, se plaignant des répercussions sur le chiffre d'affaires de son fonds de commerce du mauvais entretien de l'immeuble, a assigné le syndicat des copropriétaires en exécution de travaux et en réparation de son préjudice commercial ;

qu'une expertise a été ordonnée et que M. X... est intervenu volontairement ;

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de rejeter la demande en indemnisation du manque à gagner, alors, selon le moyen, "1 ) que la cour d'appel n'a caractérisé aucune cause étrangère, imprévisible et irrésistible, seule de nature à exonérer totalement le syndicat des copropriétaires de la responsabilité de plein droit qui pèse sur lui en cas de défaut d'entretien (manque de base légale au regard de l'article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965) ;

2 ) que si l'expert avait écrit que les chiffres réalisés par Mme X... depuis 1979 "ne mettent pas en évidence une perte sensible du chiffre d'affaires" moyen de l'ordre de 30 000 francs par an, il avait immédiatement ajouté : "cependant, il est évidemment certain que si, en 1979, la copropriété avait réalisé les travaux approuvés par l'assemblée générale extraordinaire du 29 octobre, le chiffre d'affaires de cette exploitation dans un immeuble en très bon état d'entretien "aurait été de 70 000 francs par an" ;

que la cour d'appel, qui a incomplètement et inexactement reproduit les termes du rapport d'expert, a dénaturé ce document (violation de l'article 1134 du Code civil)" ;

Mais attendu qu'ayant relevé que Mme X..., qui avait le passif le plus important des charges de copropriété dues au syndicat, était mal venue à reprocher à celui-ci son inaction, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

DIT n'y avoir lieu à indemnité en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile au profit des époux X... ;

Condamne les époux X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du ... la somme de 8 000 francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Les condamne également, envers le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier du ... et M. Y..., ès qualités, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix-sept mai mil neuf cent quatre-vingt-quinze.