Tenant Right of Substitution Overrides Lender's Real Rights Following Preferential Sale to Third Party

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 ) M. Didier X..., demeurant ... à Saint-Maur (Val-de-Marne),

2 ) Mme X..., née Marie-Hélène Z..., demeurant ... à Saint-Maur (Val-de-Marne),

3 ) M. Rémi A..., demeurant ... (15e), en cassation d'un arrêt rendu le 17 novembre 1992 par la cour d'appel de Paris (2e chambre, section A), au profit de :

1 ) Mlle Djamila B..., demeurant ... (15e),

2 ) M. Y..., demeurant ... (Manche),

3 ) la société Union de crédit pour le bâtiment (UCB), société anonyme, dont le siège social est sis ... (16e), prise en la personne de ses président directeur général, administrateurs et représentants légaux en exercice domiciliés audit siège, défendeurs à la cassation ;

La société Union de crédit pour le bâtiment (UCB) a formé, par un mémoire déposé au greffe le 27 août 1993, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 25 janvier 1995, où étaient présents : M. Douvreleur, conseiller le plus ancien faisant fonctions de président, Mme Giannotti, conseiller rapporteur, MM. Peyre, Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Roehrich, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme le conseiller Giannotti, les observations de Me Choucroy, avocat des époux X... et de M. A..., de Me Cossa, avocat de Mlle B..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. Y... et de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de la société Union de crédit pour le bâtiment (UCB), les conclusions de M. Roehrich, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 novembre 1992), que Mlle B..., locataire d'un appartement en vertu d'un bail renouvelé jusqu'au 1er octobre 1988, a reçu, le 14 octobre 1986, de M. X..., agent immobilier, mandaté par le propriétaire, M. A..., une proposition d'achat de l'appartement constituant deux lots de l'immeuble vendu en copropriété, pour le prix de 265 000 francs ;

que Mlle B... a refusé cette offre par lettre du 20 octobre 1986 ;

que, par acte du 4 avril 1987 de M. Y..., notaire, M. A... a cédé l'appartement aux époux X... au prix de 250 000 francs ;

que ce prix a été acquitté au moyen d'un prêt du même montant consenti aux acquéreurs par l'Union de crédit pour le bâtiment (UCB), qui a inscrit son privilège ;

que Mlle B..., ayant reçu congé pour le 30 septembre 1988 à la requête des époux X..., a invoqué les irrégularités commises par son bailleur et le notaire, l'ayant empêchée d'exercer son droit de préemption et a assigné les époux X..., M. A..., M.

Y... et l'UCB afin de se voir substituer dans la vente consentie aux époux X... ;

que l'UCB a demandé le maintien de son privilège ;

Attendu que les époux X... et M. A... font grief à l'arrêt de déclarer Mlle B... fondée dans sa déclaration de substitution, alors, selon le moyen, "qu'aux termes de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, la faculté de substitution à l'acquéreur est ouverte au locataire qui a refusé les propositions d'achat lorsque la vente a été conclue à des conditions plus avantageuses que celles qui lui avaient été proposées ;

que la cour d'appel ne pouvait considérer que les conditions faites à l'acquéreur étaient plus avantageuses que celles proposées à la locataire, au seul motif que le prix proposé à la locataire était supérieur à celui effectivement versé par l'acquéreur sans vérifier si les diligences effectivement accomplies par celui-ci en tant qu'agent immobilier n'auraient pas justifié un paiement et donc une compensation correspondant à la différence de chiffre et excluant l'existence de conditions plus avantageuses ;

qu'ainsi, l'arrêt attaqué a entaché sa décision d'un manque de base légale au regard du texte précité" ;

Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, par motifs propres et adoptés, qu'il convenait uniquement de considérer que le prix proposé à Mlle B... était supérieur à celui effectivement versé par les époux X..., et que le bien ayant été acquis par M. X..., agent immobilier, peu importait pour l'acquéreur la ventilation du coût total de son acquisition entre le vendeur et l'agence immobilière, la cour d'appel en a exactement déduit que la vente avait été conclue avec un tiers à des conditions plus avantageuses que celles proposées à la locataire ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi principal :

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande de dommages-intérêts dirigée contre le notaire, alors, selon le moyen, "d'une part, que, l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 met expressément à la charge du notaire qui a reçu l'acte de vente l'obligation de notifier la vente au locataire ;

que le notaire qui a omis de se conformer à cette prescription commet une faute engageant sa responsabilité sans qu'il y ait lieu de prendre en considération la personnalité de l'acquéreur ;

qu'en se refusant à prendre en considération le manquement du notaire à son obligation, l'arrêt attaqué a violé le texte précité et l'article 1382 du Code civil, d'autre part, que subit un préjudice en relation avec la faute du notaire l'acquéreur d'un appartement qui, par suite du défaut de notification de la vente par le notaire, se voit évincer de l'appartement par le locataire, sans qu'il y ait à prendre en considération l'évolution du prix de la construction ;

qu'ainsi, l'arrêt attaqué a encore violé l'article 1382 du Code civil" ;

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que les époux X... ne rapportaient pas la preuve d'un préjudice découlant de la faute commise par le notaire, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur les deux moyens du pourvoi incident, réunis :

Attendu que l'UCB fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en maintien de son privilège de prêteur de deniers et de refuser d'ordonner que le prix de vente de l'appartement dû par Mlle B... lui soit versé directement, alors, selon le moyen, "d'une part, qu'en vertu de la théorie de l'apparence, les conséquences juridiques que les actes passés étaient destinés à produire au profit des tiers sont validées par l'existence d'une croyance erronée des victimes de l'apparence ;

qu'il est de l'essence même de cette théorie que les conséquences juridiques de l'apparence sont opposables au véritable titulaire du droit ;

que, dès lors, la cour d'appel, en jugeant que les droits de l'UCB, tiers victime de l'apparence, étaient inopposables à Mlle B..., véritable propriétaire, a violé les principes régissant la théorie de l'apparence, ensemble l'article 2103, 2 , du Code civil ;

d'autre part, que l'article 4 du nouveau Code de procédure civile dispose que "l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Ces prétentions sont fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense" ;

que, dans ses conclusions, l'UCB demandait à la cour d'appel la confirmation du jugement en ce qu'il avait dit que le prix de vente de l'appartement lui serait versé directement par Mlle B... ;

que Mlle B... indiquait dans ses conclusions, reprises par l'exposé des motifs de l'arrêt, qu'elle ne contestait pas la disposition du jugement disant que le prix d'acquisition serait versé par elle entre les mains de l'UCB ;

que, dès lors, en infirmant le jugement en ce qu'il avait affecté le prix de vente de l'appartement à l'UCB, la cour d'appel a excédé les limites du litige telles qu'elles étaient déterminées par les conclusions des parties et violé, en conséquence, le texte susvisé" ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que l'annulation de la vente entraînait l'annulation des droits réels consentis sur l'immeuble, l'UCB subrogée dans les droits de son débiteur ne pouvant disposer de droits plus étendus que celui-ci, et que l'exercice du droit de préemption de la locataire s'exerçait de plein droit quand les conditions légales étaient réunies, que l'acquéreur soit ou non de bonne foi, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que la théorie de l'apparence était inapplicable en l'espèce, les droits de l'UCB étant inopposables à Mlle B... ;

Attendu, d'autre part, que la cour d'appel, saisie de l'appel incident de l'UCB, ayant statué dans les limites de sa saisine, n'a pas modifié l'objet du litige ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Les condamne, ensemble, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du premier mars mil neuf cent quatre-vingt-quinze.