Heirs' Registration Status and Commercial Lease Renewal After Tenant Death
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case concerned the refusal by landlords to renew a commercial lease upon the death of the tenant, arguing that the tenant's heirs, who jointly inherited the business, were not entitled to the protection of the commercial lease statute because none of them were registered with the trade and commerce register at the time the notice to vacate was served. The court of appeal had ruled in favor of the heirs, finding that their subsequent registration and the landlords' initial offer of eviction indemnity mitigated the lack of timely registration, but the higher court quashed this decision, reasoning that the commercial lease statute requires all co-tenants to be registered at the date of the notice to terminate, and the landlords' initial offer of indemnity did not preclude them from later challenging the application of the statute based on non-compliance with the registration requirement.
Regeste Legislator
Généré par l'IAVu l'article 1er du décret du 30 septembre 1953; Heirs' Registration Status and Commercial Lease Renewal After Tenant Death: The court of appeal had ruled in favor of the heirs, finding that their subsequent registration and the landlords' initial offer of eviction indemnity mitigated the lack of timely registration, but the higher court quashed this decision, reasoning that the commercial lease statute requires all co-tenants to be registered at the date of the notice to terminate, and the landlords' initial offer of indemnity did not preclude them from later challenging the application of the statute based on non-compliance with the registration requirement.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court used this article as the legal basis for cassating the Court of Appeal's decision, as the condition for applying the commercial lease statute was not met at the time the notice was given.
This is the primary operative order, definitively annulling the lower court's ruling.
This provision governs the allocation of costs following the cassation.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1 / Mme Anne A..., demeurant ...,
2 / Mme René Z..., demeurant ..., en cassation d'un arrêt rendu le 8 avril 1993 par la cour d'appel de Bordeaux (5e chambre), au profit de :
1 / Mme Monique Joséphine Y..., veuve de M. Frédéric X..., demeurant ...Ecole Normale à Bordeaux (Gironde),
2 / Mlle Anne-Marie X..., demeurant ...,
3 / Mlle Mireille X..., demeurant ...Ecole Normale à Bordeaux (Gironde),
4 / Mme Martine X..., demeurant villa Nun Obéki à Saint-Martin-d'Arrosa (Pyrénées-Atlantiques),
5 / M. Dominique X..., demeurant ..., Le Bois d'Orvault, Orvault (Loire-Atlantique),
6 / M. Bernard X..., demeurant gendarmerie d'Arcachon à Arcachon (Gironde),
7 / Mlle Isabelle X..., demeurant ... (16ème),
8 / Mme Maïté X..., demeurant ... (Gironde), défendeurs à la cassation ;
Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 5 avril 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Borra, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme le conseiller Borra, les observations de Me Cossa, avocat de Mmes A... et Z..., de la SCP Boré et Xavier, avocat des consorts X..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1er du décret du 30 septembre 1953 ;
Attendu que les dispositions de ce décret s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce, soit à un chef d'entreprise immatriculé au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 8 avril 1993), que Mmes A... et Z... sont propriétaires d'un immeuble à usage commercial qui était donné en location à M. X... ;
que celui-ci est décédé le 2 mars 1986 ;
que, par acte du 16 novembre 1989, les bailleresses ont donné congé à ses héritiers, avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction ;
qu'en cours d'instance Mmes Ramarony et Merlaut ont soutenu qu'elles étaient fondées à refuser le renouvellement sans indemnité en invoquant l'absence d'immatriculation au registre du commerce des héritiers indivis de M. X... ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que s'il est de principe que les copreneurs d'un local commercial ne peuvent bénéficier des dispositions protectrices du décret du 30 septembre 1953, qu'à la condition d'être tous inscrits au registre du commerce à la date du congé, il n'en est pas de même lorsque les propriétaires indivis d'un fonds de commerce l'ont exploité au vu et au su de tous et ont, par une inscription, bien que postérieure au congé, mais dont les effets lui sont antérieurs, régularisé leur situation, et qu'en conséquence les bailleresses, qui ont elles-mêmes spontanément offert aux preneurs de les faire bénéficier du statut, ne peuvent prétendre qu'ils sont mal fondés à en solliciter l'application ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté qu'à la date de délivrance du congé aucun des héritiers indivis n'était immatriculé au registre du commerce et que l'offre d'une indemnité d'éviction n'interdit pas au bailleur de refuser par la suite le renouvellement du bail sans indemnité, s'il établit que les conditions d'application du statut des baux commerciaux ne sont pas remplies, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 avril 1993, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau ;
Condamne les consorts X..., envers Mmes A... et Z..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Bordeaux, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-trois mai mil neuf cent quatre-vingt-quinze.