Syndic vs. Property Owner: Void Co-Ownership Charges and Prospective Application of New Allocation

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par le Cabinet pyrénéen de gestion immobilière La Mongie - Tourmalet, dont le siège est : 65200 Bagnères-de-Bigorre, représenté par son directeur en exercice, en cassation d'un arrêt rendu le 12 janvier 1994 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), au profit de Mme Brigitte X..., demeurant ..., défenderesse à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 4 juillet 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Douvreleur, conseiller doyen, M. Chemin, conseiller rapporteur, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de la SCP Coutard et Mayer, avocat du Cabinet pyrénéen de gestion immobilière La Mongie - Tourmalet, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 43 de cette loi ;

Attendu que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'intérêt que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ;

que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chaque catégorie de charges ;

que toute clause contraire aux dispositions susvisées est réputée non écrite ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 12 janvier 1994), que Mme X..., propriétaire de plusieurs lots dans un immeuble en copropriété, ne s'étant pas acquittée du paiement des charges de chauffage afférentes à ces lots, calculées en conformité des stipulations du règlement de copropriété, le Cabinet pyrénéen de gestion immobilière La Mongie - Tourmalet (CPGI), agissant en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires, a obtenu, par décision judiciaire, l'autorisation d'inscrire une hypothèque sur les biens de cette copropriétaire ;

que celle-ci, faisant valoir que ses lots n'étaient pas raccordés au chauffage collectif, a assigné le syndicat des copropriétaires en déclaration de nullité des stipulations du règlement de copropriété relatives à la participation de ses lots aux charges de chauffage, en mainlevée d'inscription d'hypothèque et en paiement de dommages-intérêts ;

qu'après expertise, le syndic a reconventionnellement demandé la condamnation de Mme X... au paiement des arriérés de charges jusqu'au jour du jugement ;

Attendu que pour accueillir la demande principale et rejeter la demande reconventionnelle, l'arrêt retient que, la répartition des charges conformément au règlement de copropriété ayant été déclarée nulle et réputée non écrite, il ne saurait être réclamé des arriérés à Mme X... ;

Qu'en statuant ainsi, alors que lorsqu'une clause du règlement de copropriété relative à la répartition de charges est réputée non écrite, la modification du règlement fixant la nouvelle répartition ne peut valoir que pour l'avenir et ne peut prendre effet qu'à compter de la décision qui l'a ordonnée, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et sur le second moyen :

Vu l'article 1382 du Code civil ;

Attendu que pour condamner le syndic, ès qualités, au paiement de dommages-intérêts, l'arrêt retient que Mme X... justifie que la longueur de la procédure qu'elle a dû engager a entraîné un préjudice ;

Qu'en statuant ainsi, sans caractériser, de la part du syndic, une faute faisant dégénérer en abus son droit d'ester en justice, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 janvier 1994, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen ;

Condamne Mme X..., envers le Cabinet pyrénéen de gestion immobilière La Mongie - Tourmalet, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Pau, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix octobre mil neuf cent quatre-vingt-quinze.

1813