Purchaser v. Tenant: Enforceability of Lease Renewal Promise in Authentic Deed Against Property Acquirer

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière de la Gayetterie, dont le siège est à Etrechet à Ardentes (Indre), Place Saint-Pierre, agissant en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège, en cassation d'un arrêt rendu le 9 novembre 1992 par la cour d'appel de Bourges (1ère chambre), au profit de la société Vision, dont le siège est ... (Cher), défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt :

LA COUR, en l'audience publique du 4 avril 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Borra, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme le conseiller Borra, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de la société civile immobilière de la Gayetterie, de Me Choucroy, avocat de la société Vision, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur les deux moyens, réunis :

Attendu que la société La Gayetterie, acquéreur d'un immeuble à usage commercial donné à bail à la société Vision, fait grief à l'arrêt attaqué (Bourges, 9 novembre 1992) de déclarer nul le congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction qu'elle a fait délivrer au preneur, alors, selon le moyen, "1 ) que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties ;

que la promesse de renouvellement du bail, conclue par le vendeur-bailleur avec le locataire, ne peut engager l'acquéreur de l'immeuble donné à bail qui n'a pas été partie à la promesse et qui n'a pas eu connaissance d'une telle promesse lors de l'acquisition de l'immeuble ;

qu'en l'espèce, la cour d'appel relève que la SCI, acquéreur, n'a pas eu connaissance de la promesse de renouvellement conclue par le vendeur et le locataire ;

qu'en déclarant, néanmoins, que cette promesse de renouvellement était opposable à la SCI la Gayetterie, la cour d'appel a violé l'article 1165 du Code civil ;

2 ) que les dispositions dérogatoires de l'article 1743 du Code civil doivent être interprétées restrictivement ;

que si l'acquéreur d'un immeuble vendu par le bailleur ne peut méconnaître le bail en cours lors de la vente, il n'est en revanche pas tenu des promesses de renouvellement conclues entre le vendeur et le locataire ;

qu'en décidant que la SCI la Gayetterie, acquéreur de l'immeuble donné à bail, pouvait se voir opposer la promesse de renouvellement conclue entre le vendeur et le locataire hors sa présence et sans sa connaissance, la cour d'appel a violé l'article 1743 du Code civil par fausse application et par fausse interprétation ;

3 ) que l'acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail n'a qu'un caractère provisoire qui ne lie pas le bailleur ;

que le bailleur dispose d'un droit de rétractation, même en l'absence de cause grave et légitime, sous réserve d'acquitter une indemnité d'éviction et à condition que cette rétractation intervienne dans le délai fixé à l'article 31 du décret du 30 septembre 1953 ;

qu'en considérant que la SCI la Gayetterie ne pouvait revenir sur son acceptation de principe au renouvellement, la cour d'appel a violé l'article 31 du décret du 30 septembre 1953 ;

4 ) que, dans ses conclusions d'appel, restées sans réponse, la SCI la Gayetterie avait fait valoir que la promesse de renouvellement constituait un simple accord de principe et non un accord définitif et qu'ainsi le bailleur avait le droit de rétracter cette promesse ;

qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que la promesse de renouvellement était contenue dans un acte authentique dont l'existence était mentionnée dans l'acte de vente et qu'elle constituait un avenant au bail, la cour d'appel en a justement déduit qu'elle était opposable à l'acquéreur de l'immeuble ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement retenu, en recherchant la commune intention des parties que la promesse de renouvellement valait renouvellement, et relevé qu'elle serait privée de tout effet si son inexécution justifiait seulement l'allocation de dommages-intérêts, la cour d'appel, répondant aux conclusions, en a justement déduit que le propriétaire ne pouvait revenir sur son engagement ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière de la Gayetterie aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt trois mai mil neuf cent quatre-vingt-quinze.