SCI v. Syndicat: Burden of Proof in Real Estate Obligation Fulfillment and Procedural Error Regarding Compensation Claims

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière (SCI) Pietralba, dont le siège social est ..., en cassation d'un arrêt rendu le 22 juillet 1992 par la cour d'appel de Bastia (Chambre civile), au profit du syndicat des copropriétaires de la Résidence Pietralba, pris en la personne de son syndic en exercice, la société à responsabilité limitée Agence du golfe, comprenant l'immeuble Beau Site à Ajaccio, dont le siège social est ..., elle-même prise en la personne de ses gérants et représentants légaux en exercice, domiciliés audit siège, défendeur à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 29 novembre 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Capoulade, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Deville, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Fromont, Villien, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Capoulade, les observations de Me Choucroy, avocat de la SCI Pietralba, de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de La Varde, avocat du syndicat des copropriétaires de la Résidence Pietralba, les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 1315 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 22 juillet 1992), que la société civile immobilière Pietralba (SCI), qui avait construit la résidence Pietralba pour la vendre par lots et avait l'obligation, en exécution d'un arrêt irrévocable, de mettre un local pouvant servir utilement de loge à la disposition du syndicat des copropriétaires, a, par acte du 14 mai 1985, assigné le syndicat pour faire juger qu'elle offrait un local répondant à cette obligation ; que le syndicat, invoquant une lettre de la SCI, a prétendu que le lot 24 était devenu partie commune pour être affecté à la conciergerie et a demandé, en conséquence, le remboursement des loyers versés, ainsi que le paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que, pour accueillir la prétention du syndicat des copropriétaires, l'arrêt retient qu'il n'est pas démontré que les copropriétaires n'avaient pas donné leur consentement à la modification du règlement de copropriété, proposée par la SCI et relative à la nature du lot 24 ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il appartenait au syndicat des copropriétaires, demandeur à l'exception, d'établir que l'obligation de la SCI portait sur le lot 24, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé le texte susvisé ;

Et sur le second moyen :

Vu l'article 564 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande de la SCI en paiement des frais engagés par elle pour l'aménagement d'un garage à bicyclettes, au rez-de-chaussée, l'arrêt retient que cette demande est nouvelle en appel ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, dans ses écritures devant la cour d'appel, la SCI opposait compensation, à titre subsidiaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 juillet 1992, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Pietralba, envers la SCI Pietralba, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Bastia, en marge ou à la suite de l'arrêt annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du onze janvier mil neuf cent quatre-vingt-quinze.