Commercial Lease Renewal Dispute and Interest Capitalization

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / M. X... Ait Said, demeurant ... (18e),

2 / Mme E... Ait Said épouse Gharbi, demeurant ...,

3 / Mme D... Ait Said, demeurant ...,

4 / Mme G... Ait Said, demeurant ..., en cassation d'un arrêt rendu le 12 novembre 1992 par la cour d'appel d'Orléans (audience solennelle), au profit :

1 / de Mme Annaïk H..., divorcée A..., demeurant ... (Loiret),

2 / de M. Yan H..., demeurant 8, square de Sendai, Rennes (Ille-et-Vilaine),

3 / de Mlle Soazik H..., demeurant ... (Val-de-Marne),

4 / de M. Joël H..., demeurant ... (10e),

5 / de M. Mikaël H..., demeurant ... (Yvelines), pris en leurs qualités d'héritiers de Mme Jeanine B... veuve H...,

6 / de M. Michel I..., demeurant 4, rue masseran, Paris (7e),

7 / de Mme Raymonde K... épouse I..., demeurant ... (15e),

8 / de Mme I... épouse F..., demeurant Wangenheim strasse 48, 1000 Berlin 33 (République fédérale d'Allemagne), défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 23 novembre 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Bourrelly, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Roehrich, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Bourrelly, les observations de la SCP Lesourd et Baudin, avocat des consorts Y... Said, de Me Cossa, avocat des consorts H... et I..., les conclusions de M. Roehrich, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 12 novembre 1992), statuant sur renvoi après cassation que, locataires, dans le même immeuble de locaux aménagés à usage commercial d'hôtel meublé et de boutique, les consorts Z... Said se sont opposés aux consorts J..., bailleurs, sur la date et le prix du renouvellement du bail ;

Attendu que les consorts Z... Said font grief à l'arrêt de fixer le loyer annuel du nouveau bail à une somme de 120 000 francs, alors, selon le moyen, "1 ) que, texte d'exception au regard de la règle du plafonnement posée à l'article 23-6, l'article 23-8 du décret du 30 septembre 1953 est d'interprétation stricte ; que la monovalence, condition d'application de ce texte dérogatoire, s'entend de l'objet du bail et non de l'usage fait des lieux loués par les preneurs ; qu'en l'espèce, ainsi que le soutenaient les preneurs dans leurs conclusions, le bail portait non seulement sur des appartements et chambres à usage de location en meublé mais aussi sur une boutique à usage de tous commerces sauf boucherie ;

qu'en écartant la règle du plafonnement, motif pris de ce que la boutique aurait été d'une faible surface par rapport à l'ensemble des locaux et n'aurait plus été sous-louée à compter de la date de renouvellement du bail, la cour d'appel a violé les articles 23-6 et 23-8 du décret du 30 septembre 1953" ; 2 ) qu'à titre subsidiaire, pour fixer à 120 000 francs le montant annuel du loyer, la cour d'appel a entériné le rapport d'expertise de M. C..., ayant déterminé le prix du loyer au 1er octobre 1982 ; qu'en reprenant le chiffre fixé par l'expert sans réduction, après avoir fixé la date de renouvellement du bail au 1er avril 1980, plus de deux ans auparavant, la cour d'appel n'a pas tiré de ses propres constatations les conséquences légales qui s'imposaient au regard de l'article 23-8 du décret du 30 septembre 1953" ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les locaux loués comportaient un certain nombre de chambres réparties sur quatre étages et ne pouvant être utilisés pour une autre activité que celle d'appartements et chambres meublés sans l'exécution de travaux importants et difficiles à mettre en oeuvre, et qu'en raison de sa faible surface, la boutique du rez-de-chaussée ne suffisait pas à donner un caractère polyvalent à l'ensemble, la cour d'appel, qui a retenu que l'immeuble avait été construit ou aménagé en vue d'une seule utilisation et qui a souverainement déterminé la valeur locative des locaux, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le second moyen :

Attendu que les consorts Z... Said font grief à l'arrêt, statuant après évocation et fixant le prix du bail renouvelé au 1er avril 1980, d'ordonner la capitalisation des intérêts des loyers arriérés, alors, selon le moyen, "que la capitalisation des intérêts, qui réalise une croissance exponentielle de la créance, suppose, en raison de la gravité de ses effets, une demande dûment motivée formée par le créancier année par année ; qu'en ordonnant la capitalisation des intérêts des loyers arriérés sans constater l'existence d'une telle demande formée par les bailleurs années par année depuis le 22 juin 1988, point de départ des intérêts des loyers arriérés ni apprécier le bien-fondé d'une telle demande en l'état de la procédure, qui avait donné lieu à deux cassations successives au profit des débiteurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1154 du Code civil" ;

Mais attendu que l'article 1154 du Code civil exige seulement que, dans la demande en justice tendant à la capitalisation, il s'agisse d'intérêts dus pour une année entière ; que, dès lors, ayant retenu que la demande de capitalisation avait été formée dans le mémoire que les bailleurs avaient notifié le 22 juin 1988, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les demandeurs, envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du quatre janvier mil neuf cent quatre-vingt-quinze.