Tenants' Right of First Refusal Invalidated Due to Altered Payment Terms
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe tenants, succeeding the original leaseholder, appealed the decision that rejected their claim for nullity of a property sale and for exercising their right of first refusal, which was offered a price including the attribution of a right of use and habitation over another apartment. The tenants argued that the lower court violated mandatory law by refusing the right of preemption based on friendly personal relations and the sale's specific terms, as the exceptions to the right of preemption are strictly limited to sales between relatives up to the fourth degree. The Supreme Court upheld the rejection, reasoning that the lower court correctly determined that the offered payment, involving a cash supplement instead of the stipulated right of habitation over the second apartment, altered the conditions stipulated in the sale notification, thus not qualifying for the right of preemption.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 700 du nouveau Code de procédure civile; Tenants' Right of First Refusal Invalidated Due to Altered Payment Terms: The tenants argued that the lower court violated mandatory law by refusing the right of preemption based on friendly personal relations and the sale's specific terms, as the exceptions to the right of preemption are strictly limited to sales between relatives up to the fourth degree. The Supreme Court upheld the rejection, reasoning that the lower court correctly determined that the offered payment, involving a cash supplement instead of the stipulated right of habitation over the second apartment, altered the conditions stipulated in the sale notification, thus not qualifying for the right of preemption.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court ordered the appellants to pay the sum of 8,000 francs based on this provision.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1 / Mme Irma Z... veuve X..., demeurant ...Université à Paris (7ème),
2 / Mme Marie-Claude X... épouse B... de Montcel, demeurant à Le Housset (Ille-et-Vilaine), Betton, en cassation d'un arrêt rendu le 2 novembre 1992 par la cour d'appel d'Amiens (audience solennelle), au profit de :
1 / M. Jean-Baptiste A..., demeurant ... (Pyrénées-Atlantiques),
2 / M. Jacques Y..., demeurant 50; rue du docteur Esquerdo à Madrid 30 (Espagne), défendeurs à la cassation ;
Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 23 novembre 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Borra, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Roehrich, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme le conseiller Borra, les observations de Me Odent, avocat des consorts X..., de Me Guinard, avocat de M. Y..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. A..., les conclusions de M. Roehrich, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 2 novembre 1992), statuant sur renvoi après cassation, que M. X..., locataire d'un appartement à Paris, appartenant à M. Y..., ayant reçu notification de la vente de ce bien pour un prix de 730 000 francs payable à concurrence de 200 000 francs par l'attribution d'un droit d'usage et d'habitation sur un appartement, à Saint-Jean-de-Luz, a demandé la nullité de la vente et le bénéfice du droit de préemption ;
Attendu que Mmes X..., venant aux droits de M. X..., font grief à l'arrêt de les débouter de la demande, alors, selon le moyen, "que, selon les dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 s'imposant aux parties qui ne peuvent y déroger par convention contraire, les règles impératives gouvernant l'exercice du droit de préemption du locataire en cas de vente du local loué par le bailleur à un tiers ne peuvent être écartées que dans les hypothèses limitativement énumérées par la loi, soit lors de cession opérée entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré ;
que, tout en relevant que les parties à la vente n'étaient pas unies par un tel lien de parenté, la cour d'appel, qui a rejeté l'application de ces dispositions motif pris des relations amicales intuitu personae entre elles et des modalités de la vente, les a violées par refus d'application" ;
Mais attendu qu'ayant relevé que M. X... n'avait pas offert la jouissance d'un appartement à Saint-Jean-de-Luz et exactement retenu qu'un complément de prix en espèces ne pouvait, sans modifier les obligations mises à la charge de l'acquéreur, être substitué à l'institution d'un droit réel ni que des conditions différentes de celles prévues à la convention ne pouvaient être imposées au vendeur, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... à payer à M. Y... la somme de 8 000 francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédur ecivile ;
Condamne les consorts X... à une amende civile de 10 000 francs, envers le Trésor public ; les également condamne, envers MM. A... et Y..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du quatre janvier mil neuf cent quatre-vingt-quinze.