Co-Owners v. Tenants: Lease Validity and Appellate Procedure

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / M. Z..., Vincent de Paul D..., demeurant au Havre (Seine-Maritime), ...,

2 / Mme Carmen X..., épouse F..., demeurant à Pointe-à -Pitre (Guadeloupe), rue d'Enfer,

3 / M. Y..., Gilbert D..., demeurant à Pointe-à -Pitre (Guadeloupe), Tour Frébault,

4 / de M. Richard B..., demeurant à A... Marie-Galante (Guadeloupe), rue Gabriel Bade, pris en sa qualité d'héritier de Mme Onésiphor D..., veuve B..., décédée, en cassation d'un arrêt rendu le 27 avril 1992 par la cour d'appel de Basse-Terre, au profit :

1 / de M. Christian E...,

2 / de Mme Christian E..., demeurant ensemble à A... de Marie-Galante (Guadeloupe), rue de la Marine, défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 7 décembre 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Bourrelly, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Bourrelly, les observations de Me Choucroy, avocat des consorts D..., de Mme F... et de M. B..., de la SCP Matteï-Dawance, avocat des époux E..., les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur les premier et second moyens, réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 27 avril 1992), que les consorts D..., propriétaires indivis d'une maison louée aux époux E..., les ont assignés en résiliation de bail et paiement de loyers arriérés ;

Attendu que les consorts D..., C... F... et M. B... font grief à l'arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen, "1 / que le bail prétendument signé le 29 février 1984 et dont les preneurs n'avaient jamais fait état en première instance, même lors de leur comparution personnelle, n'avait fait l'objet d'aucune communication de pièces ; qu'ainsi, en fondant sa décision sur une pièce dont il n'avait jamais été fait état devant le premier juge et qui n'avait jamais été communiquée à M. D..., la cour d'appel a méconnu les droits de la défense et le principe du contradictoire, violant ainsi les articles 15 et 16 du nouveau Code de procédure civile ; 2 / que le bail prétendument signé le 29 février 1984, faute d'enregistrement et par conséquent de date certaine, était inopposable aux autres coïndivisaires ;

qu'en en jugeant autrement et en le déclarant valable et opposable à tous les coïndivisaires, la cour d'appel a violé l'article 1328 du Code civil ; 3 / que les preneurs n'avaient jamais invoqué dans leurs conclusions le refus par les bailleurs de recevoir les loyers puisqu'ils prétendaient être à jour du paiement ; que la cour d'appel a donc soulevé d'office et sans recueillir auparavant les observations des parties, le moyen, pris de ce que, par leur attitude, les bailleurs étaient responsables du non-paiement des loyers ;

que, ce faisant, elle a, une nouvelle fois, violé les droits de la défense et le principe de la contradiction édicté par l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ; 4 / qu'il suffit de se reporter au procès-verbal de comparution personnelle pour constater que le preneur lui-même déclarait que si le chèque qu'il avait envoyé lui avait été retourné par la coïndivisaire destinataire, cette dernière lui avait précisé que c'était l'un des autres coïndivisaires qui s'occupait de tout ; que ce n'est donc qu'au prix de la dénaturation des déclarations du preneur lui-même et de la violation de l'article 1134 du Code civil que la cour d'appel n'a pas craint d'énoncer que l'attitude des bailleurs pouvait justifier le non-paiement des loyers et qu'elle ne pouvait admettre la manoeuvre consistant à refuser de recevoir les loyers et à se plaindre par la suite de leur non-paiement" ;

Mais attendu, d'une part, que, la cour d'appel ayant relevé que, dans leurs conclusions, les époux E... se prévalaient du bail écrit du 29 février 1984 et que celui-ci avait été produit aux débats, les consorts D..., qui n'ont pas demandé communication de cette pièce et ne l'ont pas critiquée, ne peuvent faire grief à l'arrêt de la retenir et de la déclarer opposable aux coïndivisaires ;

Attendu, d'autre part, que la cour d'appel, s'étant bornée à retenir, en ce qui concerne les loyers, que leur non-paiement éventuel pouvait trouver une explication, que le locataire était tenu de les payer et que les comptes étaient à faire entre les parties pour déterminer la somme dont les époux E... étaient débiteurs, sans en tirer d'autre conséquence, le moyen se borne, de ce chef, à critiquer un motif ;

D'où il suit que, pour partie irrecevable, le moyen n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne, ensemble, les consorts D..., C... F... et M. B... à payer aux époux E... la somme de huit mille francs, en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Les condamne, envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix-huit janvier mil neuf cent quatre-vingt-quinze.