Intermediary Commission Dispute Following Terminated Sale

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 ) M. Alain Z..., demeurant ..., à Cuise La Motte (Oise),

2 ) Mme Mariette Z..., demeurant ..., à Cuise La Motte (Oise), en cassation d'un arrêt rendu le 24 octobre 1991 par la cour d'appel d'Amiens (3ème chambre civile), au profit de la société à responsabilité limitée Agence Guenet, sise ..., représentée par son mandataire liquidateur M. X..., défenderesse à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 25 octobre 1994, où étaient présents : M. Bézard, président, M. Lacan, conseiller référendaire rapporteur, M. Nicot, conseiller, M. Raynaud, avocat général, Mme Arnoux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Lacan, les observations de la SCP Peignot et Garreau, avocat des époux Z..., de Me Ryziger, avocat de la société Agence Guenet, les conclusions de M. Raynaud, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, pris en ses trois branches :

Attendu qu'il résulte des énonciations de l'arrêt attaqué (Amiens, 24 octobre 1991) que les époux Z... ont donné à la société Agence Guenet (l'agence), mandat de négocier l'acquisition d'un débit de boissons loto journaux, auquel serait adjoint la gérance d'un débit de tabac, moyennant une commission déterminée en cas d'achat par les mandants d'un fonds proposé par le mandataire ;

que, par acte du 1er août 1986 établi par l'agence, Mme Y... a promis de vendre aux époux Z..., qui ont accepté, son fonds de commerce de café épicerie journaux, auquel était adjoint un bureau de validation du loto et la gérance d'un débit de tabac ; qu'il était stipulé que la vente était subordonnée à l'agrément des époux Z..., en qualité de gérants du débit de tabac, par l'administration fiscale et que la réalisation de cette condition suspensive devrait être constatée par un acte rédigé par l'agence ;

que, bien qu'ayant obtenu l'agrément, les époux Z... ont refusé de se présenter à l'agence pour signer l'acte en cause et sont par la suite convenus avec Mme Y... de procéder à une "résolution amiable" de la vente ; que l'agence les a assignés en paiement de sa commission ;

Attendu que les époux Z... reprochent à l'arrêt d'avoir accueilli cette demande, alors, selon le pourvoi, d'une part, que l'erreur sur l'un des éléments du fonds de commerce, révélée après la vente, est de nature à justifier la nullité de la vente ou, à tout le moins, la garantie du vendeur et une réduction du prix ; qu'en l'espèce, en se déterminant comme elle l'a fait, tout en constatant que postérieurement à la signature de l'acte du 1er août 1986, les acquéreurs avaient eu connaissance de graves inexactitudes et omissions portant sur des éléments substantiels du fonds de commerce, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1er et suivants de la loi du 17 mars 1909, 12 et 13 de la loi du 29 juin 1935, et 1641, 1644 et 1645 du Code civil ; alors, d'autre part, qu'aucune commission ne peut être exigée ou acceptée par un intermédiaire ayant qu'une des opérations visée à l'article 12 de la loi du 2 janvier 1970 ait été effectivement conclue, en l'absence de faute des mandants ; qu'en l'espèce, en statuant comme elle l'a fait, tout en constatant que la vente envisagée par les époux Z... avait été résolue, ce qui excluait que l'opération eût été effectivement conclue, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1992 et suivants, 1999 du Code civil, 6 de la loi du 2 janvier 1970, et 74 du décret du 20 juillet 1972 ; alors, enfin, que l'agent immobilier est tenu d'une obligation de renseignement et de conseil vis-à -vis de son mandant, et doit notamment lui donner une information loyale sur la valeur des biens mis en vente ; qu'ainsi en se déterminant comme elle l'a fait, sans rechercher si la société Agence Guenet n'avait pas violé son obligation de conseil vis-à -vis de son mandant, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard des textes susvisés ;

Mais, attendu, d'une part, que si l'arrêt relève certaines inexactitudes et omissions dans la description du fonds de commerce et de son activité, la cour d'appel a souverainement estimé qu'elles n'en affectaient pas de manière substantielle la valeur et n'étaient donc pas de nature à entraîner la nullité de la vente ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que la vente avait été valablement conclue le 1er août 1986 et avait pris son plein effet le jour de la réalisation de la condition suspensive, la cour d'appel a pu décider que la commission était due à l'agence dès cette dernière date, peu important que la vente ait été ultérieurement résolue d'un commun accord entre la venderesse et les acquéreurs, dès lors que ceux-ci n'établissaient pas que la résolution ait eu pour cause les manquements qu'ils reprochaient à l'agence ;

Attendu, enfin, qu'en relevant que le fonds litigieux avait été vendu à des tiers quelques mois plus tard pour le même prix que celui de la vente aux époux Z..., faisant ainsi ressortir que ces derniers n'avaient pas été trompés sur la valeur du bien, la cour d'appel a effectué la recherche qu'il lui est reproché d'avoir omise ;

D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux Z..., envers la société Agence Guenet, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par M. le président en son audience publique du treize décembre mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.