Commercial Lease Termination and Force Majeure Application

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société anonyme Immofice, dont le siège social est à Paris (8ème), ..., représentée par le président du conseil d'administration en exercice, aux droits de laquelle se trouve actuellement la société Fidei, compagnie financière pour l'immobilier d'entreprise, en cassation de deux arrêts rendus les 16 avril 1991 et 9 juin 1992 par la cour d'appel de Paris (16ème chambre A), au profit de la société à responsabilité limitée Leconte Habitat, dont le siège social est à Fraize (Vosges), zone industrielle de la Gare, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité, défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 9 novembre 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Boscheron, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Sodini, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Boscheron, les observations de la SCP Delaporte et Briard, avocat de la société Fidei, les conclusions de M. Sodini, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le pourvoi, en tant qu'il est dirigé contre l'arrêt du 16 avril 1991 :

Attendu qu'aucun moyen n'étant dirigé contre l'arrêt du 16 avril 1991 il y a lieu de rejeter le pourvoi formé contre cet arrêt ;

Sur le pourvoi, en tant qu'il est dirigé contre l'arrêt du 9 juin 1992 :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ;

Attendu que, pour fixer au 17 janvier 1990 la date d'effet de la résiliation du bail consenti par la société Immofice, aux droits de laquelle se trouve la Compagnie financière pour l'immobilier d'entreprise (FIDEI), à la société Leconte Habitat sur des locaux à usage commercial et condamner, en conséquence, la société locataire à payer une certaine somme au titre des loyers impayés, l'arrêt attaqué (Paris, 9 juin 1992) retient que si le locataire ne peut unilatéralement résilier son bail pour convenances personnelles qu'à l'expiration d'une période triennale, il en va autrement lorsque confronté à un véritable cas de force majeure, il se trouve dans l'impossibilité d'honorer le paiement de ses loyers et qu'après avoir vainement cherché à céder il restitue les clefs au propriétaire, qu'une telle situation est précisément celle de la société Leconte Habitat qui, par courrier du 17 janvier 1990, a sollicité la résiliation de son bail en faisant retour des clefs ;

Qu'en relevant d'office le moyen tiré de l'existence d'un cas de force majeure, sans inviter, au préalable, les parties à présenter leurs observations, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

Rejette le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du 16 avril 1991 ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a fixé la date de résiliation du bail au 17 janvier 1990 et a condamné en conséquence la société Leconte Habitat à payer à la société Immofice la somme de 161 125,83 francs au titre des loyers, charges et accessoires impayés, l'arrêt rendu le 9 juin 1992, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Condamne la société Leconte Habitat, envers la société Fidei, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du quatorze décembre mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.