Lessors' Eviction Suit and Lease Termination Based on Insurance Breach

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / M. Abdelali Z...,

2 / Mme Halima Z..., née Y... X..., demeurant ensemble ... (Hauts-de-Seine), en cassation d'un arrêt rendu le 16 octobre 1992 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 3e section), au profit de Mme Antoinette A..., née B..., demeurant ... (16e), défenderesse à la cassation ;

Mme A..., défenderesse au pourvoi principal, a formé, par un mémoire déposé au greffe le 8 janvier 1993, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation également annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 16 novembre 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Bourrelly, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Bourrelly, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat des époux Z..., de la SCP Le Bret et Laugier, avocat de Mme A..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal, qui est recevable :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 16 octobre 1992), que Mme A..., bailleresse, a délivré, le 9 octobre 1989, aux époux Z..., locataires, un congé pour le 31 décembre 1989, terme du bail, avec offre de vente, sur le fondement de l'article 25 II de la loi du 6 juillet 1989 ; que, le 22 octobre 1989, les époux Z... ont proposé un prix d'acquisition inférieur à celui de l'offre, puis, le 6 février 1990, ont accepté celui-ci sans justifier, par la suite, de l'obtention du prêt bancaire leur permettant l'achat aux conditions fixées ; que la bailleresse les a assignés en expulsion et en paiement de loyers et d'indemnité d'occupation puis, en cause d'appel, a formé une demande additionnelle en constatation de la résiliation du bail pour défaut de souscription d'une police d'assurance ;

Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt de constater l'acquisition de la clause résolutoire, alors, selon le moyen, "1 ) que, conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, applicable en l'espèce, le congé pour vendre délivré par le bailleur vaut offre de vente au profit du locataire ; que cette offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis et le preneur, qui accepte l'offre, dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour réaliser l'acte de vente ; que la cour d'appel, qui, pour déclarer nul le congé avec offre de vente délivré par le bailleur, a retenu que celui-ci n'avait pas respecté le délai de préavis d'une durée de six mois et que l'acceptation, par le preneur, de l'offre de vente le 22 octobre 1989, prématurée, ne pouvait pas faire échec aux règles relatives à la date d'effet du congé, a, en statuant ainsi, opéré une confusion entre congé préavis et date d'effet du congé et a, ainsi, violé la disposition susvisée ; 2 ) que, conformément à l'article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut du preneur ou du bailleur de remplir leurs obligations, mais le bailleur, qui agit en justice pour voir valider le congé délivré au preneur et voir constater l'absence de droit à occuper les lieux loués, n'est pas fondé à invoquer le jeu de la clause résolutoire et la constatation de la résiliation de plein droit du bail, faute pour le preneur d'avoir déféré à un commandement délivré en cause d'appel ;

que la cour d'appel, qui a constaté la résiliation de plein droit du bail, faute pour le preneur d'avoir déféré à un commandement délivré par le bailleur aux fins de le voir justifier avoir souscrit une assurance, mais qui s'est abstenue de rechercher si le bailleur était en droit de faire délivrer cet acte au cours de l'instruction de l'appel de l'instance en validation de congé, et si le fait, pour le preneur, de n'avoir pas, dans ces circonstances, déféré à ce commandement, pouvait constituer l'infraction aux clauses du bail telle que prévue par les parties, a privé sa décision de base légale au regard de la disposition susvisée, ensemble l'article 1134 du Code civil" ;

Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de la souscription d'une police d'assurance, le moyen, qui critique la validité du congé avec offre de vente délivré par le bailleur, est sans portée de ce chef ;

Attendu, d'autre part, que l'action en justice aux fins de voir déclarer un congé valable n'interdit pas la délivrance d'un commandement visant la clause résolutoire du bail ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident :

Attendu que Mme A... fait grief à l'arrêt de constater qu'elle n'a formulé aucune demande du chef des loyers, alors, selon le moyen, "que la cour d'appel, qui fait ainsi mention dans le rappel des prétentions des parties de la demande de Mme A... relative au paiement des loyers et indique ensuite que la même partie n'a formulé aucune demande de ce chef, cette dernière constatation étant reprise au niveau du dispositif, statue sur ladite demande au prix d'une contradiction de motifs ;

que, dès lors, l'arrêt attaqué, entaché d'un défaut de motifs, a violé l'article 455 du nouveau Code de pocédure civile" ;

Mais attendu que la contradiction alléguée opposant l'exposé des prétentions des parties à un motif et un chef de dispositif de l'arrêt, le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque partie la charge des dépens afférents à son pourvoi et les condamne, ensemble, aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt décembre mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.