Notaries Liable for Tenant's Eviction Compensation Loss Due to Registration Failure

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / M. Y... de Benoist de Z..., notaire, domicilié à La Résidence, Baillargues (Hérault),

2 / M. Dominique X..., notaire, domicilié à La Résidence, Baillargues (Hérault),

3 / la société civile professionnelle Y... de Benoist de Z... et Dominique X..., notaires associés, dont le siège est à Baillargues (Hérault), en cassation d'un arrêt rendu le 8 décembre 1992 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre A), au profit :

1 / de la société à responsabilité limitée Literie ameublement du Midi (LAM) dont le siège social est ...,

2 / de M. Patrice A..., demeurant ..., et actuellement sans domicile connu,

3 / de la SCI "Plus Un", venant aux droits de la SARL Catriod et de la SARL SIM, société immobilière Montpellieraine, dont le siège social est ..., défendeurs à la cassation ;

La société Literie ameublement du Midi a formé un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Les demandeurs au pourvoi principal, invoquent à l'appui de leurs recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

La demanderesse au pourvoi incident, invoque à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 24 novembre 1994, où étaient présents : M. de Bouillane de Lacoste, président, Mme Delaroche, conseiller rapporteur, MM. Fouret, Pinochet, Mme Lescure, M. Sargos, Mme Marc, M. Aubert, conseillers, Mme Catry, conseiller référendaire, M. Lesec, avocat général, Mme Collet, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme le conseiller Delaroche, les observations de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. de Benoist de Z..., de M. X... et de la SCP de Benoist de Z... et X..., de la SCP Célice et Blancpain, avocat de la société Literie ameublement du Midi, les conclusions de M. Lesec, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que, par acte authentique du 4 février 1987, dressé par M. de Benoist de Z..., notaire associé, la société Literie ameublement du Midi, dite LAM, a acquis de la société Le Palais du meuble tous ses droits restant à courir à compter du 3 janvier 1987, qui résultait d'un bail commercial portant sur des locaux situés dans un immeuble appartenant à M. A... ; que, le 2 mai 1987, le bailleur a fait notifier à la société LAM un congé avec effet au 3 janvier 1990 avec refus de renouvellement et sans offre d'indemnité d'éviction, en reprochant au preneur des transformations des lieux sans autorisation, ainsi que des travaux portant atteinte à la destination des lieux et à la solidité de l'immeuble ; que, par acte du 4 mai 1987, les consorts A... ont vendu ledit immeuble aux sociétés Catriod et SIM ; que, protestant contre le bien-fondé du congé, la société LAM a assigné l'ancien propriétaire ainsi que ces sociétés, leur réclamant, à défaut de renouvellement, une indemnité d'éviction de 5 000 000 francs ; que la société "Plus un", venant aux droits des sociétés Catriod et SIM, a opposé que le locataire qui veut bénéficier du statut des baux commerciaux doit justifier de son immatriculation au registre du commerce, immatriculation qui, s'agissant d'un établissement secondaire créé après l'entrée en vigueur du décret du 30 mai 1984, devait intervenir dans le mois de l'ouverture de l'établissement ; que l'immatriculation en cause n'ayant été effectuée que le 27 avril 1988, la société LAM a appelé en garantie la SCI de Benoist de La Prunarède-Grasset et chacun des notaires associés et, reprochant à ceux-ci de n'avoir pas opéré l'inscription complémentaire, elle a demandé leur condamnation au paiement de dommages-intérêts ;

que l'arrêt attaqué (Montpellier, 8 décembre 1992), après avoir retenu la régularité du congé et la possibilité pour les acquéreurs successifs de l'immeuble de s'en prévaloir, a dit que la société LAM ne pouvait bénéficier du statut des baux commerciaux pour son établissement secondaire et l'a déclarée occupante sans droit ni titre ; qu'il a, en conséquence, ordonné son expulsion et, retenant que le défaut d'immatriculation était dû à la carence des notaires, il les a déclarés responsables du préjudice subi par la société LAM ;

Sur le moyen unique, pris en ses deux branches du pourvoi principal :

Attendu que la société civile professionnelle de notaires et chacun de ses associés font grief à l'arrêt d'avoir ainsi statué, alors, selon le moyen, d'une part, que la responsabilité du notaire ne peut être engagée que s'il existe un lien causal entre la faute reprochée au notaire et le préjudice allégué ; que le locataire qui manque à ses obligations locatives en faisant réaliser des travaux modifiant la destination des lieux commet une faute qui justifie son congé et le prive du droit à l'indemnité d'éviction ; que le congé délivré par le bailleur à la société LAM était fondé sur des fautes graves reprochées à cette dernière et était donc donné sans indemnité d'éviction ; que si ces fautes avaient été constatées, la société locataire n'aurait pu bénéficier de l'indemnité d'éviction, que le notaire ait ou non procédé à l'immatriculation litigieuse ; qu'ainsi, il n'y aurait eu aucun lien causal entre l'absence d'immatriculation reprochée au notaire et la perte de cette indemnité ; qu'en s'abstenant de rechercher si le congé sans indemnité d'éviction avait été fondé ou pas, la cour d'appel n'a pas caractérisé le lien causal entre la faute reprochée au notaire et le préjudice allégué, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; et alors que, d'autre part, dans ses conclusions d'appel, l'office notarial avait fait valoir qu'aucun lien causal n'existait entre la faute qui lui était reprochée et le préjudice invoqué dès lors que la société LAM, locataire, ne pouvait bénéficier d'une indemnité d'éviction en raison de ses fautes locatives ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu que, par motifs adoptés, la cour d'appel a justement énoncé que la première condition imposée au locataire qui veut bénéficier du statut des baux commerciaux et obtenir le droit au renouvellement ou, à défaut, une indemnité d'éviction, est son immatriculation au registre du commerce ; qu'elle a constaté qu'au moment du congé, lequel visait les dispositions du décret du 30 septembre 1953, l'immatriculation de l'établissement secondaire, créé postérieurement au décret du 30 mai 1984, n'avait pas été effectuée en conformité de l'article 9 de ce texte, de sorte que, privée de ce statut, la société LAM était occupante sans droit ni titre et qu'il y avait lieu à son expulsion ; qu'ayant ensuite relevé que l'article 27, 2 , du décret du 30 mai 1984 fait peser sur les notaires l'obligation de procéder aux formalités nécessaires lorsqu'ils rédigent un acte comportant, pour les parties intéressées, une incidence quelconque en matière de registre, elle a pu considérer que le fait pour les notaires de ne pas s'être conformés à cette exigence ou de n'avoir pas appelé l'attention de leur cliente sur les conséquences du défaut d'immatriculation dans le délai imparti était constitutif d'une faute, en relation directe avec la perte des avantages du statut des baux commerciaux ;

qu'ayant ainsi caractérisé le lien de causalité entre la faute retenue et le préjudice résultant de l'expulsion, la cour d'appel n'avait ni à procéder à une recherche, ni à répondre à des conclusions que sa décision rendait inopérantes ;

D'où il suit que les griefs ne sont pas fondés ;

Et sur le moyen unique du pourvoi incident :

Attendu que le rejet du pourvoi principal rend sans objet le pourvoi incident, formulé à titre subsidiaire ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi principal ;

Dit n'y avoir lieu à statuer sur le pourvoi incident ;

Condamne les demandeurs au pourvoi principal, envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix janvier mil neuf cent quatre-vingt-quinze.