Real Estate Agent Liability for Unfinalized Sale Deposit
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case involves a real estate agent who was granted an exclusive mandate to sell a property by its co-owners; the agent secured a promise to purchase with a deposit, which stipulated nullity and deposit return if the sellers did not accept within five days, but the sale did not finalize because the buyers failed to appear before the notary and their deposit check bounced when later presented. The agent appealed a decision requiring him to pay the deposit amount to the sellers, arguing the offer had lapsed and the buyers were entitled to the return of the sum, especially if financing fell through, but the court upheld the lower court's finding that the sellers validly accepted the offer and, furthermore, that the buyers could not invoke the failure of a suspensive condition regarding a bank loan because they had obtained a loan from a foreign bank but failed to secure the necessary authorization for fund transfer, thus the appeal was rejected.
Regeste Legislator
Généré par l'IAREJETTE le pourvoi; Real Estate Agent Liability for Unfinalized Sale Deposit: The agent appealed a decision requiring him to pay the deposit amount to the sellers, arguing the offer had lapsed and the buyers were entitled to the return of the sum, especially if financing fell through, but the court upheld the lower court's finding that the sellers validly accepted the offer and, furthermore, that the buyers could not invoke the failure of a suspensive condition regarding a bank loan because they had obtained a loan from a foreign bank but failed to secure the necessary authorization for fund transfer, thus the appeal was rejected.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis is the operative order that rejects the appeal.
This provision orders the appellant to pay costs and execution expenses.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par M. Philippe B..., agent immobilier dont le cabinet est ..., en cassation d'un arrêt rendu le 15 avril 1992 par la cour d'appel de Chambéry (Chambre civile, 2e Section), au profit :
1 ) de Mme Andrée A..., épouse Z..., demeurant ... (18e),
2 ) de Mme Madeleine A..., épouse X..., demeurant ... (9e),
3 ) de M. Haroun C...,
4 ) de Mme Haroun C..., demeurant tous deux ..., Quartier de Bas Grimaud, bâtiment C, 1er étage, à Cogolin (Var), défendeurs à la cassation ;
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 9 novembre 1994, où étaient présents : M. de Bouillane de Lacoste, président, M. Pinochet, conseiller rapporteur, M. Fouret, conseiller, M. Gaunet, avocat général, Mme Collet, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. le conseiller Pinochet, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de M. B..., de Me Choucroy, avocat des consorts A..., les conclusions de M. Gaunet, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :
Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que Mmes X... et Z..., demeurant l'une à Paris, l'autre à Amezin-lès-Béthune, ont donné mandat exclusif à M. B..., agent immobilier à Chambéry, de rechercher un acquéreur pour un immeuble dont elles étaient copropriétaires ; que, le 29 avril 1987, les époux D... ont signé, auprès de cet agent immobilier, une promesse d'achat de l'immeuble en lui remettant un chèque de 130 000 francs ; que la promesse d'achat stipulait qu'elle devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 31 mai 1987 et qu'elle serait nulle et non avenue si, dans un délai de cinq jours à compter de sa signature, le vendeur n'avait pas fait connaître son intention d'accepter, la somme versée devant alors être restituée au signataire ; que la vente ne s'est pas réalisée, faute par les acquéreurs de s'être présentés chez le notaire, et que le chèque s'est révélé sans provision lorsqu'il a été présenté à l'encaissement, le 22 août 1987, par M. B... ; que Mmes Y... et Z... ont assigné M. B..., pris en sa qualité de mandataire et de séquestre, et les époux D... en paiement de la somme de 130 000 francs ;
Attendu que M. B... fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué (Chambéry, 15 avril 1992) d'avoir accueilli cette demande, alors que, d'une part, l'offre d'achat, devenue caduque, ne pouvait plus être acceptée ;
que l'offre prévoyant la restitution au signataire de la somme de 130 000 francs, la cour d'appel aurait violé les articles 1108, 1134 et 1589 du Code civil ; alors que, d'autre part, étant constant que les époux D... avaient eu recours à un prêt bancaire, l'acompte de 130 000 francs devait leur être remboursé, sans qu'il y ait lieu de distinguer selon la date de demande du prêt, de sorte que la cour d'appel aurait violé les dispositions d'ordre public de la loi du 13 juillet 1979 ;
Mais attendu, d'abord, que la cour d'appel a retenu que l'offre avait été valablement acceptée par Mmes X... et Z... ;
Attendu, ensuite, que l'arrêt attaqué a relevé que les époux D... avaient obtenu un prêt d'une banque étrangère avant la signature de la promesse d'achat mais ne justifiaient pas avoir demandé l'autorisation de la Banque de France pour le transfert des fonds ; que les juges du second degré ont pu déduire de ces énonciations et constatations que les emprunteurs, pas plus que l'agent immobilier, ne pouvaient se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive ;
D'où il suit que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses branches ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. B..., envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt décembre mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.