Poultry Slaughterhouse Hygiene Works Dispute and Lease Termination
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IATenants sued the landlord for damages stemming from the landlord's failure to execute necessary hygiene conformity works on leased poultry slaughterhouse premises; the landlord counterclaimed for lease termination due to the loss of the leased object. The tenants argued on appeal that the estimated cost of the required works, based on one expert report, was excessive as it treated the necessary renovation as a reconstruction based on an outdated standard, rather than conforming to the less costly requirements of a subsequent administrative order. The Court of Cassation rejected the appeal, affirming that the Court of Appeal reasonably determined, based on the expert report, that the building's significant deterioration required substantial transformations and that the cost of these works was excessive relative to the value of the leased property, justifying the contractual termination.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1722 du Code civil, REJETTE le pourvoi; Poultry Slaughterhouse Hygiene Works Dispute and Lease Termination: The tenants argued on appeal that the estimated cost of the required works, based on one expert report, was excessive as it treated the necessary renovation as a reconstruction based on an outdated standard, rather than conforming to the less costly requirements of a subsequent administrative order. The Court of Cassation rejected the appeal, affirming that the Court of Appeal reasonably determined, based on the expert report, that the building's significant deterioration required substantial transformations and that the cost of these works was excessive relative to the value of the leased property, justifying the contractual termination.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis is the main operative order disposing of the appeal (rejet/dismissal).
This provision governs the imposition of costs following the dismissal of the appeal.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1 ) M. Maurice, Albert B...,
2 ) Mme A..., Reine, Marie X..., demeurant ensemble "chez Game" à Saint-Martin-d'Estreaux (Loire), en cassation d'un arrêt rendu le 9 juillet 1992 par la cour d'appel de Riom (audience solennelle), au profit de Mme Adrienne Y..., épouse de M. Marcel B..., demeurant Les Monnets à Saint-Nizier-de-Fornas (Loire), défenderesse à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 10 janvier 1995, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Di Marino, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mme Borra, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Melle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme le conseiller Di Marino, les observations de Me Ricard, avocat des époux Maurice B..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de Mme Marcel B..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Riom, 9 juillet 1992), statuant son renvoi après cassation, que Mme Adrienne B..., bailleresse, tenue de faire procéder à la mise en conformité avec les règlements d'hygiène de locaux donnés à bail aux époux Maurice B..., a été assignée par ces preneurs en indemnisation du préjudice causé par son refus d'exécution des travaux ;
qu'elle a reconventionnellement demandé la résiliation du bail pour perte de la chose louée ;
Attendu que les époux B... font grief à l'arrêt de déclarer le bail conclu le 8 mai 1973 résilié de plein droit et de les condamner à payer à Mme Adrienne B... la somme de 10 000 francs à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, "que M. Maurice B... faisait à juste titre valoir, dans ses conclusions d'appel, que l'évaluation du coût des travaux préconisé par l'expert Z... ne correspondait pas à une mise aux normes réglementaires de l'abattoir de volailles, alors géré par lui-même, telles qu'imposées par l'arrêté préfectoral du 9 mars 1979 et dont l'objet était d'imposer un simple aménagement des locaux existants, ainsi que des mesures d'hygiène concernant l'exploitation, en sorte, 1 ) qu'en retenant l'évaluation du coût des travaux préconisés par l'expert Z... sur la base d'un arrêté ministériel du 3 février 1977 et correspondant à une véritable opération de reconstruction après démolition desdits locaux, pour décider que les dépenses de remise en conformité étaient excessives et prononcer la résiliation de plein droit du bail du 8 mai 1973, la cour d'appel a violé l'article 1722 du Code civil ;
2 ) qu'en ne répondant pas à ce moyen pertinent qui mettait en évidence la démesure du projet ainsi proposé eu égard aux prescriptions définies par l'autorité administrative, dans son arrêté du 9 mars 1979, et la possibilité de réduire considérablement le coût des travaux à réaliser, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions en méconnaissance de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;
Mais attendu que, répondant aux conclusions, la cour d'appel a souverainement retenu qu'il résultait du rapport de l'expert Z..., d'une part, que la mise en conformité de l'exploitation, compte tenu de son fonctionnement, de la disposition des lieux et de la grande vétusté des bâtiments exigeait des transformations importantes et, d'autre part, que le coût des travaux essentiellement à la charge du bailleur étant excessif par rapport à la valeur de la chose louée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux Maurice B..., envers Mme Adrienne B..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du quinze février mil neuf cent quatre-vingt-quinze.