Public Entity Expropriation Compensation Dispute Over Common Co-owned Land

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par l'Office public d'aménagement et de construction (OPAC) de la ville de Paris, dont le siège social est ... (5e), en cassation d'un arrêt rendu le 18 juin 1993 par la cour d'appel de Paris (chambre des expropriations), au profit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... (11e), pris en la personne de son syndic en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,, défendeur à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 30 novembre 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Cobert, conseiller référendaire rapporteur, MM. Douvreleur, Capoulade, Deville, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Fromont, Villien, conseillers, M. Chapron, conseiller référendaire, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme le conseiller référendaire Cobert, les observations de Me Foussard, avocat de l'Office public d'aménagement et de construction de la ville de Paris, de la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble ..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur les deux moyens, réunis :

Attendu que l'Office public d'aménagement et de construction de la ville de Paris (OPAC) fait grief à l'arrêt attaqué (18 juin 1993) d'accorder au syndicat des copropriétaires du ... une indemnité d'expropriation pour le sol d'assiette d'un bâtiment dont il était propriétaire alors, selon le moyen, "1 / qu'un terrain relevant des parties communes ne peut être traité comme un terrain nu, doué de constructibilité dès lors qu'il est édifié d'un bâtiment ou grevé d'un droit de construire, partie privative, qui fait échec à la possibilité d'y construire ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation ;

2 / que, si même le bâtiment édifié sur le terrain commun était détruit, au jour de l'ordonnance d'expropriation, le lot n° 100 n'en comportait pas moins le droit de construire sur la superficie dont l'usage lui était réservé ; qu'en omettant de rechercher si cette circonstance ne faisait pas obstacle à ce que le terrain puisse être traité comme un terrain nu, exempt de tout droit au profit d'un lot privatif, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les articles L. 13-14 et L. 13-15 du Code de l'expropriation ; 3 / que les juges du fond ne peuvent allouer une indemnité pour perte d'un terrain exempt de droit au profit d'un tiers s'ils estiment que l'expropriation ne porte que sur le droit d'affouiller et le droit de surélever ; que l'arrêt encourt la cassation en application de l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation ; 4 / que les juges du fond ne pouvaient reconnaître à la copropriété le droit d'édifier une construction en surélévation du volume affecté au lot n° 100 qu'en s'assurant des règles d'urbanisme applicables ; qu'en omettant de procéder à cette recherche, les juges du fond ont, en tout état de cause, privé leur décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation ; 5 / qu'une indemnité ne peut être allouée, à raison du tréfonds que s'il est économiquement exploitable ; qu'en omettant de rechercher si tel était le cas en l'espèce, les juges du fond ont, de nouveau, privé leur décision de base légale au regard de l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation ;

6 / que faute d'avoir recherché, en tout état de cause, si l'OPAC de Paris n'était pas bénéficiaire d'un droit de construire, dans le volume occupé par la construction précédemment édifiée et si ce droit ne justifiait pas un abattement, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi qu'au regard de l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation" ;

Mais attendu que la cour d'appel, qui a relevé que le règlement de copropriété désignait la totalité du sol comme partie commune et qui n'avait pas à procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a justement décidé que le terrain sur lequel l'OPAC avait fait édifier un bâtiment ne conférait pas au propriétaire de ce bâtiment l'unique propriété du sol, que le sol commun renfermait un potentiel de constructibilité et qu'une indemnité d'expropriation était due au syndicat des copropriétaires ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne l'OPAC de la ville de Paris à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... (11e) la somme de huit mille francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Le condamne aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du onze janvier mil neuf cent quatre-vingt-quinze.