Landlords v. Tenants: Rent Arrears, Disturbance Damages, and Lease Surface Calculation

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 / M. Arsène A..., demeurant à Pfaffenhoffen (Bas-Rhin), ...,

2 / Mme Liliane Y..., épouse A..., demeurant ... (Bas-Rhin), en cassation d'un arrêt rendu le 11 mai 1992 par la cour d'appel de Colmar (3e chambre civile), au profit :

1 / de M. Raymond Z..., demeurant ... à Sarre Union (Bas-Rhin),

2 / de Mme Christiane X..., épouse Z..., demeurant ... à Sarre Union (Bas-Rhin), défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 20 juillet 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Di Marino, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mme Borra, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme le conseiller Di Marino, les observations de Me Choucroy, avocat des époux A..., de la SCP Defrenois et Levis, avocat des époux Z..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le second moyen, pris en sa seconde branche :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 11 mai 1992), que les époux B..., qui avaient conclu une convention avec l'Etat, pour l'édification d'un pavillon destiné à être loué, ont, par deux contrats distincts du 4 septembre 1985, donné en location aux époux Z..., d'une part, le rez-de-chaussée de leur pavillon et, d'autre part, le garage situé au sous-sol ; que les époux B... ont assigné leurs locataires en paiement d'un arriéré de loyers et en fixation du loyer à compter du 1er juillet 1987 ; que les époux Z... ont formé une demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour troubles de jouissance ;

Attendu que les époux B... font grief à l'arrêt de les condamner à des dommages-intérêts, alors, selon le moyen, "que le bailleur ne répond pas des vices de la chose louée que le preneur connaissait ; que le contrat de bail stipulait que les locaux étaient loués tels qu'ils existaient ; que la cour d'appel, qui constate que les preneurs avaient été avertis lors de la conclusion du bail des défectuosités affectant les volets, ne pouvait dès lors allouer à ce titre une indemnité aux preneurs sans violer l'article 1721 du Code civil" ;

Mais attendu qu'ayant constaté que la totalité des volets roulants destinés à assurer, outre une isolation thermique, la protection des lieux loués, était pratiquement impossible à manoeuvrer, que cette défectuosité avait été subie pendant toute la durée de la location, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que si les époux Z... avaient été avertis, lors de la signature du bail, du procès opposant les propriétaires à l'installateur, ils n'avaient pas à subir les conséquences de ce litige et qu'il appartenait au bailleur de remédier à ce désordre ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l'article R. 442-1 du Code de la construction et de l'habitabion applicable en la cause, ensemble l'article 1er du décret du 22 novembre 1948 ;

Attendu que le loyer applicable aux logements construits en application de la législation sur les habitations à loyer modéré est calculé conformément aux dispositions des articles 28, 29, 32, 32 bis et 36 de la loi n 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée ; que les dispositions du décret du 22 novembre 1948 pris pour l'application du chapitre III du titre 1er de la loi du 1er septembre 1948 ne sont pas applicables aux cours, jardins ou garages qui doivent faire l'objet d'une évaluation séparée en application de l'article 36 de la loi du 1er septembre 1948 ;

Attendu que, pour débouter les époux B... de leurs demandes, l'arrêt retient que la convention du 18 janvier 1984 portait sur un appartement d'une surface habitable de 133 mù et d'une surface corrigée de 175 mù avec un garage au sous-sol, ce qui est confirmé par une lettre de la direction départementale de l'équipement du 26 février 1991, que les époux B... ont imposé aux locataires deux contrats de bail concernant les mêmes locaux puisque le garage est visé dans la convention et donc compris dans la surface corrigée, dans le seul but d'augmenter frauduleusement le prix du loyer et qu'ils n'ont pas respecté l'indexation prévue dans la convention ;

Qu'en statuant ainsi, alors que si la cave située au sous-sol devait être prise en compte dans la surface corrigée, le garage devait faire l'objet d'une évaluation séparée, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et sur le second moyen, pris en sa première branche :

Vu l'article 455 du nouveau Code procédure civile ;

Attendu que, pour condamner les époux B... à payer aux époux Z... des dommages-intérêts pour trouble de jouissance dû à l'insuffisance de puissance du compteur électrique, l'arrêt retient que l'installation est suffisante pour une maison équipée d'un chauffage électrique mais qu'on ne peut obliger les locataires possédant de nombreux appareils électriques à calculer quels appareils peuvent fonctionner simultanément ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, s'il n'appartenait pas au locataire, en qualité d'abonné, de demander une augmentation de la puissance au fournisseur de courant électrique, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté les époux B... de leur demande en paiement d'arriéré de loyers et de fixation de loyer à compter du 1er juillet 1987 et les a condamnés à payer des dommages-intérêts pour trouble de jouissance lié à une puissance électrique insuffisante, l'arrêt rendu le 11 mai 1992, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Metz ;

Dit n'y avoir lieu à indemnité en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Dit que chaque partie supportera ses propres dépens et les condamne, ensemble, aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Colmar, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du douze octobre mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.