Assignee's Suit for Repair Costs Barred by Sale Agreement Waiver
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA commercial lease assignee, who acquired a car repair business and the leased premises, sued the landlords to recover the cost of necessary repairs, arguing that a clause in the lease renewal obligating the tenant to handle all repairs and a clause in the asset sale agreement stating the buyer took the premises "as is" did not release the landlords from their primary obligations under the lease. The court dismissed the appeal, reasoning that the appellate court correctly determined, by examining the common intent of all parties involved in the sale agreement—including the landlords—that the waiver of the landlord's repair obligations under the lease, which was included in the sale documentation, was opposable to the assignee, especially since the assignee's claim related to the obligation of delivery (the initial state of the premises) rather than ongoing maintenance during the lease term.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1165 du Code civil, article 1720 du Code civil, Art. 1720 du Code civil, REJETTE le pourvoi; Assignee's Suit for Repair Costs Barred by Sale Agreement Waiver: The court dismissed the appeal, reasoning that the appellate court correctly determined, by examining the common intent of all parties involved in the sale agreement—including the landlords—that the waiver of the landlord's repair obligations under the lease, which was included in the sale documentation, was opposable to the assignee, especially since the assignee's claim related to the obligation of delivery (the initial state of the premises) rather than ongoing maintenance during the lease term.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court implicitly confirmed the appellate court's finding that the waiver of the provisions of the first paragraph of this article was applicable in the context of the lease transfer.
This is the primary order dismissing the appeal.
This provision orders the appellant to pay the costs of the proceedings.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société à responsabilité limitée Auto-Glass, dont le siège est à Laxou (Meurthe-et-Moselle), ..., en cassation d'un arrêt rendu le 28 octobre 1991 par la cour d'appel de Nancy (2e chambre civile), au profit :
1 / de Mme Marthe Z..., épouse X..., demeurant à Nancy (Meurthe-et-Moselle), ...,
2 / de M. Jean A...,
3 / de Mme Nicole X..., épouse A..., demeurant ensemble à Nancy (Meurthe-et-Moselle), ...,
4 / de M. Jean B...,
5 / de Mme C..., demeurant ensemble à Nancy (Meurthe-et-Moselle), ..., défendeurs à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 7 juin 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mlle Fossereau, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Capoulade, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Chemin, Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Fromont, Mme Borra, MM. Villien, Bourrelly, conseillers, M. Chollet, Mme Cobert, MM. Chapron, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mlle le conseiller Fossereau, les observations de Me Vuitton, avocat de la société Auto-Glass, de Me Cossa, avocat de Mme Marthe X... et des époux A..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 28 octobre 1991), que les époux C..., preneurs à bail de locaux à usage commercial, suivant contrat conclu le 16 décembre 1959 avec les consorts Y..., propriétaires, et dont l'acte de renouvellement de 1968 prévoyait que "les preneurs faisaient leur affaire de l'état des locaux sans pouvoir exiger des propriétaires aucune réparation", ont, par acte du 16 juin 1986, vendu leur fonds de commerce de réparation de voitures à la société Auto-Glass, étant stipulé que la cessionnaire prenait le fonds et les locaux "dans l'état où ils se trouvaient sans pouvoir exiger aucune indemnité ni diminution de prix" ;
Attendu que la société Auto-Glass fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande formée contre les consorts Y... en remboursement du coût des réfections auxquelles elle a fait procéder en raison de l'état de dégradation des lieux, alors, selon le moyen, "1 / que l'arrêt attaqué, qui a déclaré que les bailleurs devaient bénéficier de la clause de non-garantie insérée dans l'acte de cession du fonds liant le cédant au cessionnaire, a méconnu le principe de l'effet relatif des contrats et violé l'article 1165 du Code civil ; 2 / que si l'acte de cession prévoyait expressément une "convention" entre bailleurs et cessionnaire, celle-ci portait seulement sur la délimitation des lieux loués et ne stipulait aucune exonération de leurs obligations au profit des bailleurs ;
qu'en admettant que la clause de non-garantie insérée dans les conditions de cession du fonds ait été de ce seul fait opposable aux bailleurs, l'arrêt attaqué a dénaturé les termes de l'acte de cession et violé l'article 1154 (sic) du Code civil ; 3 / que la clause par laquelle la société Auto-Glass acceptait de prendre les lieux en état où ils se trouvaient, ne pouvait dispenser en elle-même les bailleurs de leur obligation d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage auquel elle était destinée ; qu'en affranchissant les consorts Y... de toute réparation, l'arrêt attaqué a violé l'article 1720 du Code civil" ;
Mais attendu qu'ayant, en recherchant la commune intention des parties, souverainement relevé que dans l'acte de cession du fonds de commerce, signé des cédants, de la cessionnaire et des bailleurs et précisant que le bail avait été remis à la société Auto-Glass, chacun s'était obligé en ce qui le concernait et que la renonciation faite aux dispositions du premier alinéa de l'article 1720 du Code civil concernait, à la fois, le fonds et le bail qui y était inclus, la cour d'appel, qui a retenu que la société Auto-Glass ayant, dès sa prise de possession des lieux, demandé l'exécution des réfections, avait invoqué l'obligation de délivrance et non celle d'entretien au cours du bail, a pu, sans dénaturation, déduire de ces seuls motifs que les consorts Y... avaient le droit de se prévaloir de la "clause de prise des locaux en l'état" figurant au bail, à l'égard de la cessionnaire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Auto-Glass, envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du treize juillet mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.