Farm Lease Enforceability Against Prior Verbal Lease
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case concerns a dispute where one party, holding a notarized farm lease dated in 1989 for specific land parcels, contested the Court of Appeal's ruling that this lease was unenforceable against another party who held a prior verbal lease over the same parcels. The appealing party argued the court erred by implicitly allowing the continued receipt of an agricultural pension despite ongoing non-salaried activity and by failing to establish the bad faith necessary to invalidate their later-dated lease against the earlier verbal one. The Supreme Court rejected the appeal, affirming that the Court of Appeal was justified in declaring the notarized lease unenforceable because it sovereignly found that the appellant, residing in the same commune, was aware of the prior verbal leases and the appellee's twelve-year exploitation of the land, which was sufficient to establish knowledge opposing the later lease.
Regeste Legislator
Généré par l'IAArt. L. 411-4 du Code rural, Art. 1er de l'ordonnance N 82-290 du 30 mars 1982, Art. 688 du Code de procédure civile; Farm Lease Enforceability Against Prior Verbal Lease: The appealing party argued the court erred by implicitly allowing the continued receipt of an agricultural pension despite ongoing non-salaried activity and by failing to establish the bad faith necessary to invalidate their later-dated lease against the earlier verbal one. The Supreme Court rejected the appeal, affirming that the Court of Appeal was justified in declaring the notarized lease unenforceable because it sovereignly found that the appellant, residing in the same commune, was aware of the prior verbal leases and the appellee's twelve-year exploitation of the land, which was sufficient to establish knowledge opposing the later lease.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court implicitly confirmed the Court of Appeal's decision regarding the opposability of the prior verbal lease against the subsequent notarized lease, based on the prior tenant's undisputed exploitation and the subsequent tenant's knowledge thereof, which justifies the rejection of the appeal arguing for a violation of this article.
This provision was cited in the appellant's argument but was not the basis for the final decision (rejection of the appeal) which was founded on the principles governing lease opposability.
This article is not explicitly cited in the dispositive.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par M. Bernard Y..., demeurant à Nicey (Côte-d'Or), anciennement et actuellement ... à Chatillon-Sur-Seine (Côte-d'Or), en cassation d'un arrêt rendu le 13 novembre 1991 par la cour d'appel de Dijon (chambre sociale), au profit de :
1 / M. Edmé Z...,
2 / Mme Josiane Z..., née Batisse, demeurant tous deux à Nicey (Côte-d'Or), défendeurs à la cassation ;
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 25 octobre 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Boscheron, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. le conseiller Boscheron, les observations de Me Guinard, avocat de M. Y..., de la SCP Peignot et Garreau, avocat de M. et Mme Z..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt attaqué (Dijon, 13 novembre 1991) de déclarer inopposable à M. Z..., titulaire d'un bail verbal sur des parcelles de terre, le bail à ferme que lui a consenti, par acte notarié en date du 12 août 1989, sur ces mêmes parcelles, M. X..., propriétaire, aux droits duquel se trouve Mme Josiane Z..., alors, selon le moyen, "1 ) qu'aux termes de l'article 1er de l'ordonnance N 82-290 du 30 mars 1982 relative à la limitation des possibilités de cumul entre pensions de retraite et revenus d'activités, le service d'une pension de vieillesse...liquidée au titre du régime des salariés agricoles...est subordonnée à la rupture définitive de tout lien professionnel avec l'employeur ou "pour les assurés exerçant une activité non salariée, à la cessation de cette activité", qu'en déclarant dès lors que le maintien, par M. Z..., d'une activité agricole non salariée - en l'espèce l'exploitation des terres louées verbalement par M. X... - était compatible avec la perception d'une retraite de salarié agricole, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les dispositions susvisées et l'article L. 411-4 du Code rural ; 2 ) qu'en cas de baux successifs portant sur un même bien, le bail, qui a acquis le premier date certaine, est opposable au titulaire d'un bail verbal antérieur, sauf mauvaise foi du second preneur, laquelle ne saurait être présumée ; qu'en déclarant le bail notarié de M. Y... inopposable à M. Z..., titulaire d'un bail verbal antérieur, la cour d'appel s'est bornée à énoncer que M. Y... avait connaissance de l'exploitation des terres par M. Z... depuis 12 ans, qu'en se déterminant ainsi, la cour d'appel n'a pas caractérisé la mauvaise foi de M. Y... et a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-4 du Code rural" ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il était démontré que M. X... avait consenti des baux verbaux à M. Z... et que M. Y... qui habite la même commune n'ignorait pas l'existence de ces baux sur les parcelles exploitées par M. Z... depuis 12 ans sur une superficie de 17 hectares portée à 23 hectares à partir de 1988, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y..., envers M. et Mme Z..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du trente novembre mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.