Sale Rescission Claim Against Commune Regarding Construction Defects

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société anonyme Diffusion, informatique, fabrication, orientation et publicité (DIFOP), ayant son siège social à Beaugency (Loiret), zone industrielle "Le Clos Neuf", en cassation d'un arrêt rendu le 20 novembre 1991 par la cour d'appel d'Orléans (chambre civile, 1re section), au profit :

1 / de la commune de Beaugency, dont le siège est à Beaugency (Loiret), hôtel de ville,

2 / de la SCP Lubineau, Bigot et Guillon, dont le siège social est à Beaugency (Loiret), ..., défenderesses à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 7 juin 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Pronier, conseiller référendaire rapporteur, MM. Douvreleur, Capoulade, Peyre, Mme Giannotti, M. Aydalot, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, M. Fromont, Mme Borra, MM. Villien, Bourrelly, conseillers, M. Chollet, Mme Cobert, M. Chapron, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Pronier, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société DIFOP, de Me Brouchot, avocat de la commune de Beaugency, de la SCP Boré et Xavier, avocat de la SCP Lubineau, Bigot et Guillon, les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 20 novembre 1991), que la commune de Beaugency a vendu à la société Diffusion, informatique, fabrication, orientation et publicité (DIFOP) un bâtiment industriel moyennant un prix payable par versements trimestriels ; que l'acte stipulait que le transfert de propriété serait suspendu jusqu'au paiement effectif et intégral du prix ;

que, se plaignant de malfaçons, la société DIFOP a assigné la commune de Beaugency en nullité et, à titre subsidiaire, en résiliation de la vente ;

Attendu que la société DIFOP fait grief à l'arrêt de rejeter la demande, alors, selon le moyen, "1 / que l'obligation de délivrance et de garantir à l'acheteur une possession paisible exempte de tous vices de la chose vendue, qui incombe au vendeur, implique, s'il est resté propriétaire de l'immeuble vendu par l'effet d'une clause de réserve de propriété jusqu'à complet paiement, qu'il exerce, s'il y a lieu, les actions prévues par les articles 1792 et suivants du Code civil ; qu'en se déterminant, pour refuser de prononcer la résiliation de la vente par le fait que l'exercice de l'action en responsabilité contre les constructeurs de l'immeuble vendu ne constituent pas une obligation contractuelle, la cour d'appel a violé les articles 1603 et 1625 du Code civil ; 2 / que, de même, en se déterminant, pour refuser de prononcer la résiliation de la vente, par le fait que l'acquéreur disposait de l'action oblique contre les constructeurs, la cour d'appel, qui a ainsi admis que le

vendeur, resté propriétaire, était toujours titulaire de l'action en responsabilité contre les constructeurs mais qui a refusé de considérer que le refus du vendeur d'exercer cette action constituait un manquement à son obligation légale de garantie et de délivrance justifiant la résiliation de la vente, a violé, par refus d'application, les dispositions susvisées ; 3 / qu'il résulte des correspondances échangées entre la ville et la société DIFOP ou ses conseils que le vendeur avait été mis en demeure d'assigner les constructeurs ; que, notamment, par lettre du 7 février 1985 le maire de Beaugency reconnaissait avoir été invité à régler les questions d'étanchéité ;

que, par lettre du 24 mai 1985, le conseil de DIFOP rappelait au percepteur que la commune avait accepté de procéder aux reprises ;

que, par lettre du 30 mai suivant, le maire de Beaugency, accusant réception de cette lettre du 24 mai, le reconnaissait ; que, par lettre du 6 mai 1988, la société DIFOP signalait encore les dégradations rappelant au maire qu'"elles relèvent du maître d'oeuvre. Dans l'attente d'une réponse" ; que, par lettre du 18 mai 1988, la ville refusait, à nouveau, d'intervenir ; qu'en affirmant que la société DIFOP n'avait pas mis la commune en demeure d'engager la garantie des constructeurs, la cour d'appel a dénaturé ces lettres, en violation de l'article 1134 du Code civil ; 4 / qu'en application de l'article 1644 du Code civil, l'acquéreur, qui constate que la chose vendue est affectée par des désordres graves qui l'empêchent de jouir de la chose et de l'affecter à l'usage auquel elle est destinée, est en droit de demander la résiliation de la vente sur le fondement de l'inexécution, par le vendeur, de ses obligations de délivrance et de garantie ; qu'en se déterminant par le fait que l'acquéreur n'aurait pas justifié avoir mis en demeure le vendeur d'exécuter ses obligations pour refuser de prononcer la résiliation de la vente, la cour d'appel, qui a ainsi méconnu la faculté offerte par la loi à l'acquéreur d'obtenir la résiliation de la vente sans avoir à procéder à une mise en demeure préalable, a violé par refus d'application, l'article 1644 du Code civil" ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la société DIFOP avait intenté sans succès une action en garantie des vices cachés, la cour d'appel a, sans dénaturation, légalement justifié sa décision en retenant exactement, la propriété n'ayant pas été transférée, qu'à supposer que la commune de Beaugency ait négligé d'engager la responsabilité décennale des constructeurs, cette faute n'entraînerait pas pour autant la résiliation de la vente dès lors qu'il ne s'agissait pas d'une obligation mise par le contrat à la charge du vendeur ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société DIFOP, envers la commune de Beaugency et la SCP Lubineau, Bigot et Guillon, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du treize juillet mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.