Co-owners' Association Judicial Mortgage Overturned for Lack of Contractual Proof

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Val Cristal, dont le siège social est sis avenue Maréchal Joffre, à Font Romeu (Pyrénées-Orientales), représenté par son syndic en exercice, la société à responsabilité limitée Capcir Loisirs elle-même représentée par ses gérant et représentants légaux en exercice y domiciliés en cette qualité, en cassation d'un arrêt rendu le 24 novembre 1992 par la cour d'appel de Montpellier (1ère chambre A), au profit de la Société civile immobilière (SCI) Val Cristal, dont le siège social est sis ... (8ème), prise en la personne de sa gérante en exercice, la société Sogefrance Promotion, société à responsabilité limitée, dont le siège est sis même adresse, elle-même prise en la personne de ses gérant et représentants légaux en exercice domiciliés audit siège, défenderesse à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 28 juin 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Capoulade, Mlle Fossereau, MM. Fromont, Villien, conseillers, Mme Cobert, M. Chapron, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de Me Choucroy, avocat du syndicat des copropriétaires de la Résidence Val Cristal, de Me de Nervo, avocat de la SCI Val Cristal, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 24 novembre 1992), statuant en référé, que le syndicat des copropriétaires d'un immeuble a été autorisé, par ordonnance sur requête, à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur certains lots demeurés la propriété de la Société civile immobilière Val Cristal (SCI), promoteur-constructeur, au motif que celle-ci n'avait pas réalisé le nombre d'emplacements de stationnement prévus par le permis de construire ; que la SCI a assigné le syndicat des copropriétaires en rétractation de l'ordonnance ayant autorisé l'inscription hypothécaire ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, "1 ) que la SCI justifait son appel et contestait l'existence de la créance en alléguant, dans ses écritures d'appel, avoir construit exactement le nombre d'emplacements de parkings auquel elle s'était engagée envers la copropriété, tant et si bien que c'était à elle, et à elle seule, qu'il appartenait de rapporter la preuve de cette allégation ;

qu'ainsi, en faisant grief au syndicat de ne pas justifier de ce que le nombre de parkings contractuellement prévus n'avait pas été réalisé, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du Code civil ; 2 ) que la SCI n'avait pas invoqué de tels moyens pour contester l'existence de la créance ; que la cour d'appel a donc soulevé ces moyens d'office et sans recueillir auparavant les observations des parties, violant ainsi les droits de

la défense et le principe de la contradiction édicté par l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ; 3 ) que le syndicat des copropriétaires n'avait pas justifié sa créance en invoquant les stipulations contractuelles mais bien en invoquant le non-respect de la réglementation résultant du plan d'occupation des sols relative au nombre d'emplacements de parkings en fonction du nombre de logements construits ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur ce moyen de pur droit, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le syndicat des copropriétaires, qui soutenait bénéficier d'une créance, alors que la SCI faisait valoir qu'il n'en rapportait pas la preuve, ne justifiait pas que le plan de masse déposé dans le dossier de demande de permis de construire ait été joint ou annexé aux actes d'achats des lots et retenu qu'il ne produisait aucun document contractuel définissant les obligations de la SCI à l'égard des acheteurs de lots, devenus copropriétaires, relativement aux garages et aux emplacements de stationnement, la cour d'appel, sans inverser la charge de la preuve, ni porter atteinte au principe de la contradiction, et sans avoir à répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Val Cristal à payer à la SCI Val Cristal la somme de huit mille francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Le condamne également, envers la SCI Val Cristal, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du cinq octobre mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.