Landlord v. Tenant: Lease Validity and Eviction Under 1948 Law

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Mlle Simone X..., demeurant ..., en cassation d'un arrêt rendu le 17 janvier 1992 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 2e section), au profit de M. Pierre Y..., demeurant ... (Yvelines), défendeur à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 26 mai 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Mme Di Marino, Mme Borra, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Toitot, les observations de Me Ryziger, avocat de Mlle X..., de Me Garaud, avocat de M. Y..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 17 janvier 1992), que Mlle X..., propriétaire d'un appartement dans un immeuble en copropriété, l'a donné à bail, par convention verbale, à M. Y..., moyennant l'engagement de celui-ci d'effectuer des travaux d'entretien et de gros oeuvre dans les parties privatives et communes ;

qu'après que le locataire ait acquis l'appartement situé au-dessus des lieux loués et réalisé divers travaux, la propriétaire lui a délivré congé puis l'a assigné en expulsion, fixation d'une indemnité d'occupation, remise en état des lieux et paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que Mlle X... fait grief à l'arrêt de retenir que le bail était soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, alors, selon le moyen, "1 ) que la loi du 1er septembre 1948 déroge au droit commun du bail, de sorte qu'il appartient à celui qui entend se prévaloir de ces dispositions de démontrer que le local litigieux entre dans la catégorie des locaux soumis à l'application de ladite loi ; qu'en estimant, dès lors, que la convention litigieuse était soumise aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, aux motifs que les documents produits ne permettent pas de vérifier que les travaux réalisés ont eu pour effet d'augmenter la surface habitable ou le confort de l'immeuble, la cour d'appel a, en réalité, interverti la charge de la preuve en faisant supporter au propriétaire de l'immeuble la charge de la preuve de ce que celui-ci n'entrait pas dans le champ d'application de la loi du 1er septembre 1948, tandis, au contraire, qu'il appartenait au preneur de faire la démonstration de ce que lesdits locaux étaient soumis à ladite loi ;

que partant, a violé l'article 1315 du Code civil ; 2 ) que les jugements doivent être motivés, que ne satisfont pas à cette exigence les décisions qui se contentent de se référer aux documents produits, sans davantage les analyser ; qu'en l'espèce actuelle, pour considérer que l'immeuble litigieux était soumis aux

dispositions de la loi du 1er septembre 1948, la cour d'appel s'est contentée d'affirmer que les documents produits ne lui permettaient pas de vérifier que les travaux réalisés auraient eu pour effet d'augmenter la surface habitable ; qu'en se bornant à cette seule référence aux documents produits, sans davantage les analyser, la cour d'appel a insuffisamment motivé sa décision et, partant, a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 3 ) qu'il résultait des documents versés aux débats et notamment de l'extrait de la transcription à la Conservation des hypothèques d'un acte de vente d'un terrain sis, lieudit "Le Parc" avenue Douglas Haig, que les auteurs de Mlle Darre avaient acquis une bande de terrrain contiguë à leur propriété et qu'ils avaient acquis ledit terrain pour la "construction d'agrandissement de la maison d'habitation" qu'ils possédaient ; qu'en outre, était versée aux débats la copie d'un extrait du registre des permis de construire de 1951 d'où résultait que M. X..., père de Mlle X..., avait déposé et obtenu un permis de construire destiné à l'agrandissement, l'aménagement d'un bâtiment d'habitation ;

qu'en estimant cependant qu'il ne résultait pas des documents produits que les travaux réalisés avaient eu pour effet d'augmenter la surface habitable ou le confort de l'immeuble, la cour d'appel a dénaturé ces documents et, partant, a violé l'article 1134 du Code civil" ;

Mais attendu qu'ayant constaté que l'immeuble situé à Versailles avait été construit avant le 1er septembre 1948, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'énumérer les pièces sur lesquelles elle se fondait et qu'elle a analysées, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant souverainement, sans inverser la charge de la preuve et sans dénaturation, que la réalisation de travaux et l'achat d'une bande de terrain n'étaient pas de nature à soustraire l'immeuble aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, les éléments de preuve ne permettant pas de vérifier si les travaux avaient eu pour effet l'augmentation de la surface habitable ou le confort de l'immeuble ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que Mlle X... fait grief à l'arrêt de reconnaître à M. Y... le bénéfice de la loi du 1er septembre 1948, alors, selon le moyen, "que la mauvaise foi du locataire, qui prétend bénéficier du maintien dans les lieux, est constituée par un manquement grave de celui-ci à ses obligations contractuelles ; qu'à cet égard, si Mlle X... avait fait valoir, d'une part, que le preneur n'avait pas satisfait à son obligation d'entretien de l'immeuble, elle avait encore fait valoir, d'autre part, qu'il avait sans aucune autorisation réuni son propre appartement du premier étage et l'appartement "loué' du rez-de-chaussée par un escalier intérieur ; qu'il s'agissait là , à l'évidence, d'un manquement grave du preneur à ses obligations ;

qu'en ne répondant pas à ce chef péremptoire des conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu que l'arrêt, qui déclare le bail soumis à la loi du 1er septembre 1948 et nul le congé délivré le 5 avril 1988, ayant ordonné une expertise avant-dire droit et sursis à statuer sur les autres chefs de demande comprenant, notamment le manquement résultant de la création d'un escalier intérieur, le moyen est sans portée ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que Mlle X... fait grief à l'arrêt de dire nul et de nul effet le congé qu'elle a délivré le 5 avril 1988 à M. Y... comme ne répondant pas aux conditions de forme imposées par l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948, alors, selon le moyen, "qu'un congé nul au regard de l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948 en tant que congé aux fins de reprise demeure cependant valable en tant que congé, pour mettre fin au bail, le congé destiné à mettre fin au bail n'étant soumis "en aucune" forme ;

qu'ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1736 du Code civil, en même temps que l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948" ;

Mais attendu que la bailleresse n'ayant pas soutenu que le congé qu'elle avait délivré demeurait valable, hors les conditions de l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948, pour mettre fin au bail, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mlle X..., envers M. Y..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-neuf juin mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.