Condominium Lot Division and Right of Preference Dispute

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires du ... (17e), dont le siège social est ... (17e), agissant poursuites et diligences de son syndic la Régie Guillon, dont le siège est ... (9e), en cassation d'un arrêt rendu le 9 avril 1992 par la cour d'appel de Paris (19e chambre, section B), au profit de la Société civile immobilière du ... (17e), dont le siège social ... (17e), défenderesse à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 6 avril 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Capoulade, Deville, Mlle Fossereau, MM. Fromont, Bourrely, conseillers, M. Chapron, conseiller référendaire, M. Baechlin, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de Me Cossa, avocat du syndicat des copropriétaires du ... (17e), de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la Société civile immobilière du ... (17e), les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 avril 1992), que l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble, ... (17e) a adopté deux décisions, la première autorisant la division des lots existants en autant de lots principaux ou "secondaires" que de parties privatives distinctes comprises dans les lots existants, la seconde réservant la cession des lots secondaires nouvellement créés aux seuls cas de cession connexe du lot principal, sauf cession à un autre copropriétaire possédant un lot principal, toute vente d'un "lot secondaire" au profit d'une personne ne possédant aucun lot principal dans l'immeuble étant, à peine de nullité, soumise à un droit de préférence créé au profit des propriétaires de lots principaux de l'immeuble et du syndicat ; que la SCI du ... (17e), copropriétaire, a assigné le syndicat en annulation de la seconde délibération, et que le syndicat a reconventionnellement demandé que pour le cas où cette délibération serait annulée, soient aussi constatées l'indissociabilité des deux délibérations et l'annulation de l'ensemble des modifications du règlement de copropriété décidées par l'assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 1989 ;

Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt d'annuler la seconde délibération tout en refusant de constater l'indissociabilité de celle-ci avec celle autorisant la création des lots secondaires, alors, selon le moyen, "1 ) que le règlement de copropriété, aux termes duquel la destination de l'immeuble est "l'occupation bourgeoise par un petit nombre d'occupants", prévoyant expressément que les locaux pourront être occupés à titre professionnel, la cour d'appel a dénaturé par omission ledit règlement en violation de l'article 1134 du Code civil, en affirmant que cette destination est contredite par le fait que plusieurs locaux sont occupés professionnellement pour en déduire que l'atteinte à la destination de l'immeuble, résultant du morcellement des lots, serait contraire à la réalité ; 2 ) que les conséquences qui s'attachent aux modalités d'occupation des lots d'une copropriété étant distinctes de celles qui s'attachent au morcellement desdits lots, et la circonstance que la clause d'habitation bourgeoise, par un petit nombre d'occupants, stipulée au règlement de copropriété n'est pas incompatible avec l'exercice d'une activité professionnelle dans certains lots n'excluant pas que le morcellement des lots soit contraire à cette clause, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 8, 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, en déduisant de la seule constatation que certains lots sont occupés professionnellement que le morcellement des lots ne porterait pas atteinte à la destination de l'immeuble" ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la seconde résolution avait été seulement votée à la majorité, la cour d'appel, abstraction faite de motifs erronés mais surabondants, a légalement justifié sa décision en retenant, sans dénaturation du règlement de copropriété, d'une part, que cette délibération constituait une restriction au droit de chaque copropriétaire de disposer librement de son lot et que l'unanimité requise pour son adoption n'avait pas été réunie et, d'autre part, qu'en l'absence de restriction figurant dans le règlement de copropriété relative au droit pour tout copropriétaire de diviser son lot, cette division, autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires, à la majorité requise, était régulière et devait être maintenue dès lors qu'elle ne portait pas atteinte à la destination de l'immeuble ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du ... (17e), envers la société civile immobilière du ... (17e), aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-six mai mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.