Property Owner v. Tenant: Lease Termination and Damages Appeal

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par M. Dominique X..., demeurant ... de Gaulle à Lacroix-sur-Meuse, Saint-Mihiel (Meuse), en cassation d'un arrêt rendu le 22 mai 1992 par la cour d'appel de Nancy (3ème chambre civile), au profit de M. Claude Y..., demeurant Lacroix-sur-Meuse, Saint-Mihiel (Meuse), défendeur à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 26 mai 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Mme Di Marino, Borra, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Toitot, les observations de Me Foussard, avocat de M. X..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur les deux moyens, réunis ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 22 mai 1992), que M. X..., propriétaire d'immeubles à usage d'habitation et agricole, donnés en location à M. Y..., l'a assigné en résiliation du bail et paiement de dommages-intérêts pour dégradation des lieux loués ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de refuser de condamner M. Y... à lui payer des dommages-intérêts et de rejeter sa demande d'expertise, alors, selon le moyen, "1 ) qu'à défaut d'état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état ; que, si des dégradations sont constatées à la sortie, dont le preneur ne démontre pas qu'elles existaient lors de son entrée dans les lieux, ces dégradations doivent lui être imputées ;

qu'en statuant comme ils l'ont fait, sans avoir recherché si les dégradations constatées en juillet 1990 par le second constat coïncidaient avec les dégradations dont il avait été fait état lors de l'entrée dans les lieux de M. Y..., les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1184 et 1731 du Code civil ; 2 ) que s'il est vrai que le preneur ne répond pas des dégradations survenues pendant sa jouissance ou présumées survenues pendant sa jouissance, s'il prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute, rien de tel n'a été constaté ; d'où il suit que l'arrêt ne saurait être considéré comme légalement justifié au regard de l'article 1732 du Code civil ; 3 ) que, lorsqu'ils constatent le principe du droit à réparation, les juges du fond sont tenus, sous peine de déni de justice, de prescrire les mesures d'instruction appropriées pour permettre au demandeur d'établir son préjudice ; qu'ayant constaté que M. Y... avait abandonné les terres en novembre 1989 et que ce comportement avait été de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds laissé ainsi à l'état d'abandon, les juges ne pouvaient refuser de prescrire l'expertise sollicitée par M. X... pour établir son préjudice ; d'où il suit que l'arrêt attaqué a été rendu en violation des articles 4, 1137 et 1184 du Code civil, ensemble l'article 144 du nouveau Code

de procédure civile ;

4 ) que s'ils invoquent la carence du demandeur, les juges du fond doivent indiquer en quoi le demandeur a fait preuve de carence, sans pouvoir se borner à reproduire le texte de l'article 146 du nouveau Code de procédure civile ; d'où il suit qu'en se bornant à constater, dans les termes mêmes du texte, la carence de M. X..., les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de ces dispositions" ;

Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, de la comparaison du constat du 29 août 1988, dressé à l'occasion de l'entrée dans les lieux de la locataire précédente, avec celui du 18 juillet 1990, établi après le départ de M. Y..., que l'état actuel des locaux était identique à celui décrit dans le premier état des lieux et que M. X... ne subissait pas de préjudice, la cour d'appel, qui a relevé que les agissements du preneur étaient de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, sans constater de droit à réparation et qui a souverainement apprécié l'opportunité d'ordonner une mesure d'instruction, a légalement justifié sa décision sans avoir à procéder à une recherche que ses énonciations rendaient inopérante ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X..., envers M. Y..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt-neuf juin mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.