SCI Chrislaur v. Soladin: Nullity of Private Sale Agreement Due to Unmet Notarial Deed Condition
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA real estate company (SCI Chrislaur), claiming to have taken the rights of an initial purchaser, sued the seller (Soladin) and others to enforce rights stemming from a private sale agreement dated August 1987, which included an obligation for the seller to develop an adjacent plot or retrocede it, contingent on a subsequent notarial deed within a specific timeframe. The appellant argued that the lower court erred by not treating the initial agreement as a finalized sale under contract law or by failing to address evidence suggesting the seller acknowledged being bound despite missing the initial notarization deadline. The Court of Cassation rejected the appeal, reasoning that the lower court correctly determined that the private agreement, which was subject to the suspensive condition of being formalized by a notarial deed in January 1988, was rendered null because the condition was not met, as the later notarial deed of April 1988 constituted a new, independent obligation.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1589 du Code civil, article 700 du nouveau Code de procédure civile; SCI Chrislaur v. Soladin: Nullity of Private Sale Agreement Due to Unmet Notarial Deed Condition: The appellant argued that the lower court erred by not treating the initial agreement as a finalized sale under contract law or by failing to address evidence suggesting the seller acknowledged being bound despite missing the initial notarization deadline. The Court of Cassation rejected the appeal, reasoning that the lower court correctly determined that the private agreement, which was subject to the suspensive condition of being formalized by a notarial deed in January 1988, was rendered null because the condition was not met, as the later notarial deed of April 1988 constituted a new, independent obligation.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court ordered the appellant to pay a sum to the appellees based on this article regarding procedural costs.
This article was cited by the appellant in support of their argument regarding the effect of a promise of sale, but the court implicitly rejected its application by upholding the lower court's finding based on the non-fulfillment of the condition.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière (SCI) Chrislaur, dont le siège est à Saint-Laurent, Pauillac (Gironde), en cassation d'un arrêt rendu le 28 mars 1991 par la cour d'appel de Pau (1re Chambre), au profit :
1 ) de la Société landaise de développement et d'investissement (Soladin), dont le siège est avenue de la Résistance à Saint-Paul-lès-Dax (Landes),
2 ) de M. Joseph Bazus, demeurant avenue de la Résistance à Saint-Paul-lès-Dax (Landes),
3 ) de la société civile immobilière (SCI) avenue du Sablar, dont le siège est avenue du Sablar à Dax (Landes), défendeurs à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 27 avril 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Pronier, conseiller référendaire rapporteur, M. Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, conseillers, M. Chollet, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Pronier, les observations de Me Delvolvé, avocat de la SCI Chrislaur, de Me Capron, avocat de la société Soladin, de M. Bazus et de la SCI avenue du Sablar, les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 28 mars 1991), que, suivant acte sous seing privé du 28 août 1987, la Société landaise de développement et d'investissement (Soladin), représentée par M. Bazus, son gérant, a vendu à la société Système U, Centrale régionale Centre-Ouest (Unico), dans un ensemble immobilier, la jouissance privative d'un terrain, le droit définitif d'y construire un immeuble à usage de supermarché, ainsi qu'une servitude de passage sur un autre terrain, sur lequel le vendeur s'engageait à réaliser un programme de boutiques dans un délai de douze mois à compter de la date d'ouverture au public du supermarché, à défaut de quoi ce terrain serait rétrocédé gratuitement à l'acquéreur ; que l'acte était conclu sous la condition suspensive, dans l'intérêt du vendeur, de sa réitération en la forme authentique dans le courant du mois de janvier 1988 ; que, suivant un acte notarié du 25 avril 1988, la société Soladin a vendu divers biens immobiliers à la société civile immobilière (SCI) Chrislaur ; que le supermarché a été ouvert au public le 24 août 1988 ; qu'ayant constaté, le 24 août 1989, l'absence d'aménagement sur le second terrain et, le 26 octobre 1989, que la Société civile immobilière du Sablar y effectuait des travaux, la SCI Chrislaur, prétendant venir aux droits de la société Unico, l'a assignée, ainsi que la société Soladin et M. Bazus, pour faire juger qu'elle en était devenue propriétaire ;
Attendu que la SCI Chrislaur fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen, "d'une part, qu'aux termes de l'article 1589 du Code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix et que la cour d'appel, qui n'a pas recherché si la solennité d'un acte notarié et le paiement du prix étaient nécessaires pour engager vendeur et acquéreur dans les liens d'un contrat définitif, n'a pas donné de base légale à sa décision ; d'autre part, qu'en violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile, la cour d'appel n'a pas répondu au chef des conclusions selon lequel la réitération de la vente par acte authentique était effectivement intervenue quelques mois après la date initialement prévue sans que le vendeur ait entendu se prévaloir de la disparition de l'obligation, ce dont il résultait qu'il se considérait comme lié par la promesse de vente" ;
Mais attendu qu'après avoir constaté, par motifs adoptés, que l'acte sous seing privé du 28 août 1987 était conclu sous la condition suspensive, dans l'intérêt du vendeur, que l'acte soit réalisé en la forme authentique durant le courant du mois de janvier 1988 et relevé, par motifs propres, répondant aux conclusions, que l'acte authentique du 25 avril 1988 constituait une obligation nouvelle parfaitement indépendante, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que la condition n'ayant pas été réalisée, l'acte du 28 août 1987 était censé n'avoir jamais existé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Chrislaur à payer, ensemble, à la Société landaise de développement et d'investissement, à M. Bazus et à la SCI avenue du Sablar la somme de huit mille francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;
La condamne, envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du premier juin mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.