Landlord Appeal on Commercial Lease Renewal Rent Structure Upheld

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1 ) M. Jean X...,

2 ) Mme Josette X... son épouse née Bourges, demeurant ensemble ..., au Petit Quevilly (Seine-Maritime), en cassation d'un arrêt rendu le 16 mai 1991 par la cour d'appel de Rouen (2ème chambre civile), au profit de la société Socatex, société anonyme, dont le siège est ..., défenderesse à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 29 mars 1994, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Boscheron, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, MM. Villien, Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Boscheron, les observations de Me Boullez, avocat des époux X..., de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, avocat de la société Socatex, les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu que les époux X..., propriétaires de locaux à usage commercial, donnés à bail à la société Socatex, font grief à l'arrêt attaqué (Rouen, 16 mai 1991) de décider qu'à la date du renouvellement du bail le loyer ne pourra correspondre qu'à la valeur locative des lieux loués, alors, selon le moyen, "que les parties ont librement accepté de conclure une location commerciale dite libre ou "à l'américaine" ne comportant aucun paiement global d'un pas de porte ou droit d'entrée, mais une majoration de loyer dite "surloyer" qui aboutit à rémunérer par des versements périodiques la véritable valeur économique des lieux donnés à bail ;

qu'en outre, dans un premier bail commercial, le prix est librement fixé entre les parties, qu'il en résulte que le renouvellement du bail était normalement prévu par les parties, et ce, à des conditions en principe équivalentes, sauf modification des facteurs commerciaux de commercialité ou modification des lieux, qu'en décidant, sans relever dans le bail l'existence d'une clause expresse et particulière, qu'il fallait limiter le loyer du bail renouvelé à la "valeur locative technique", la cour d'appel a méconnu la nature essentiellement renouvelable de cette convention et violé, par fausse application, les articles 4, 5 23 et suivants du décret du 30 septembre 1953 et 1134 du Code civil" ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les parties s'accordaient pour reconnaître que le bail avait été conclu avec fixation d'un loyer majoré incluant le droit d'entrée, la cour d'appel, recherchant la commune intention des parties, a souverainement retenu que ce bail conclu pour neuf ans avait nécessairement été envisagé comme incluant, d'une part, la valeur locative et, d'autre part, l'amortissement périodique de la valeur du droit au bail et que si les parties avaient entendu échelonner sur une période plus longue le paiement du droit d'entrée, il leur était loisible de prévoir un bail de plus longue durée ; que, par ces seuls motifs, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X... à payer à la société Socatex la somme de huit mille francs en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Condamne les époux X..., envers la société Socatex, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix huit mai mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.